Что такое аванс и задаток при покупке недвижимости

Содержание

При покупке недвижимости, аванс и задаток – это денежные суммы, которые покупатель обязан внести продавцу для подтверждения своей заинтересованности в сделке. Аванс является частью суммы покупки и удерживается продавцом до заключения договора купли-продажи.

Задаток, в свою очередь, является предварительным платежом, который продавец может удерживать в случае отказа покупателя от сделки.

В следующих разделах статьи я представлю более подробную информацию о процессе оформления аванса и задатка при покупке недвижимости. Рассмотрю юридические аспекты данных платежей, их сроки и условия возврата.

Также дам рекомендации покупателям, как правильно оформить и защитить свои интересы в процессе сделки. Узнаете, какие могут быть юридические последствия при несоблюдении обязательств и как минимизировать риски. Приоткрою вам завесу над некоторыми нюансами данного процесса, которые часто остаются незамеченными для неопытных покупателей.

Задаток и аванс: в чем разница

В чем разница между задатком и авансом — основное отличие в том, что первый является способом обеспечения исполнения обязательств, а второй — только предварительной частичной оплатой по договору.

Это один из способов обеспечения исполнения обязательств по сделке ( ст. 380 ГК РФ ). Он предполагает:

обязательную письменную форму;
установленные законом последствия для стороны сделки, по вине которой она сорвалась;
при исполнении обязательства стороны вправе засчитать его как часть оплаты по договору.

Что такое аванс

Точного определения Гражданский кодекс не содержит, но статья 487 ГК РФ позволяет сделать следующие выводы, чем отличается аванс от задатка:

представляет собой способ предварительной частичной оплаты по договору;
если сделка не состоится, то возвращается в полном объеме внесшей его стороне;
форма законом не установлена, обычно оформляется в виде расписки в его получении.

Что такое аванс и задаток при покупке недвижимости

Аванс и задаток — это платежи, которые совершаются при покупке недвижимости с целью обеспечить надлежащее исполнение договора купли-продажи и зафиксировать серьезность намерений покупателя.

Аванс

Аванс — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты до заключения договора купли-продажи недвижимости. Авансное платеж может составлять различный процент от общей стоимости недвижимости и является серьезным подтверждением намерений покупателя.

Причиной совершения авансового платежа может быть необходимость забронировать выбранный объект недвижимости, выделить его из общего списка или ограничить доступ к нему для других потенциальных покупателей.

Если договор купли-продажи недвижимости не будет заключен по причине виновных действий продавца, покупатель имеет право потребовать возврата аванса в полном объеме. В случае невыполнения обязательств покупателем, продавец имеет право удержать аванс или взыскать его в размере предусмотренных санкций в договоре.

Задаток

Задаток — это сумма, которую покупатель вносит продавцу после подписания договора купли-продажи недвижимости. Задаток может составлять процент от общей стоимости недвижимости или фиксированную сумму и является гарантией исполнения обязательств покупателя.

При заключении договора купли-продажи недвижимости, продавец часто требует внесение задатка для того, чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя и обеспечить отказ от сделки без серьезной причины.

Если покупатель отказывается от сделки без достаточных оснований, продавец имеет право удержать задаток. Если отказ происходит по причинам, предусмотренным договором, задаток возвращается покупателю.

Если договор купли-продажи недвижимости будет исполнен, задаток включается в общую стоимость недвижимости и вычитается из суммы, которую должен будет заплатить покупатель продавцу.

Аванс и задаток — это два различных платежа, которые совершаются при покупке недвижимости. Аванс выплачивается до заключения договора и является предоплатой, а задаток вносится после заключения договора и является гарантией исполнения обязательств покупателя. Оба платежа имеют свои особенности и правила, которые следует учитывать при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке.

Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Итак, что же такое задаток?

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается.

Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца).

Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д.

Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания.

Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Письменное соглашение

В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.

Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.

Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:

фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.

Кроме того, в письменном соглашении о задатке можно отразить и следующую информацию:

Общую стоимость жилья, что задаток входит в эту сумму.
В каких случаях возвращается сумма задатка (можно прописать и сроки).
Информацию в подробном виде о продающемся жилье, в том числе о количестве собственников, сколько зарегистрированных в квартире и так далее.
Перечень необходимых документов для совершения сделки (согласие другого супруга, если квартира приобретена во время совместного проживания, выписка из домовой книги, справка о том, что нет долгов перед коммунальщиками, если прописан несовершеннолетний, понадобится справка из органов опеки и прочие документы).
Можно прописать дату и место исполнения договора купли-продажи, на кого лягут расходы по регистрации сделки и оформлению квартиры и прочее.

Лучше охватить и прописать как можно больше моментов в соглашении о задатке: чем больше конкретики, тем лучше. Чтобы квартира в будущем точно перешла в собственность покупателя, ему нужно максимально озадачить продавца, чтобы тот не передумал. И расписка, и документ в виде письменного соглашения позволяют зафиксировать все договоренности

Как правильно передать авансовую сумму или задаток

Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно.

В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.

Как внести аванс за квартиру

Для этого необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки. Возможно заключение отдельного соглашения об авансе, которое потом становится основой для договора купли-продажи. Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.

Соглашение о внесении задатка должно быть заключено в письменной форме. Его можно оформить в виде отдельного договора о задатке, в котором также нужно указать основные условия сделки. Либо заключение предварительного договора купли-продажи вместе с соглашением о задатке. В договоре должно быть отмечено, что внесенная сумма является именно задатком.

Продавец или покупатель передумали заключать сделку

Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата.

Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:

☑️ если сделка прекращается по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца

☑️ если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере

☑️ в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с форс-мажором, задаток возвращается покупателю в полном объеме.

Резюмируем. Если у сторон твердые намерения заключить договор, то для обеспечения его исполнения лучше использовать задаток или обеспечительный платеж. Именно в этом случае возникают необходимые гарантии.

Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!

Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.

Разделы журнала

Новости Сочи и не только
О компании
Про новостройки
Путешествуем по Сочи
Районы Сочи
Стиль жизни в Сочи
Аналитика
Быт Сочи
Загородная недвижимость
Закон
Ипотека
Истории клиентов
Как правильно покупать/продавать
Познавательно
Пресса о нас
Рубрика карьера
Со всей России — в Сочи
Советы
Статистика

Когда задаток остается у покупателя, уплата двойной суммы задатка

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В силу статьи 381 Гражданского кодекса, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа приведенных законоположений следует, что задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, как доказательство, что договор заключен и будет исполнен сторонами. Соглашение о задатке должно быть заключено вместе с основным или предварительным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя квартиры возникают предусмотренные данным соглашением обязанности

Отличие аванса от задатка, в каком случае задаток считается авансом

Задаток как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: обеспечительную (направлен на предотвращение неисполнения обязательства), платежную (является способом платежа, засчитывается в счет платежей по договору) и доказательственную (служит доказательством заключения договора). Отличие задатка от других способов обеспечения обязательств заключается в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную в счет причитающихся по договору платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Аванс при покупке квартиры

Из этой статьи вы узнаете, что такое аванс при покупке квартиры и как его правильно внести. Также сможете скачать образец договора о внесении аванса за квартиру. К тому же узнаете, на что нужно обратить внимание при покупке и что проверить до сделки.

Прежде, чем передавать аванс продавцу, необходимо удостовериться, что с квартирой все в порядке и она чиста юридически. Для этого нужно провести проверку квартиры на юридическую чистоту до передачи каких-либо денежных средств.

Также нужно проверить и продавца квартиры, чтобы убедиться, что все в порядке и нет оснований для последующего оспаривания сделки или приостановки регистрации. Конечно же, нужно проанализировать документы, в первую очередь, правоустанавливающие и праводтверждающие. Поскольку именно данные документы дадут нам информацию о возможных будущих рисках покупки данной недвижимости. Об этом мы еще поговорим ниже, а теперь давайте продолжим нашу тему про аванс.

Заказать инструкцию:

"Как сделать сделку купли — продажи самостоятельно"

Цена 500 ₽

Заказать инструкцию:

"Как проверить недвижимость перед покупкой самостоятельно"

Цена 500 ₽

Заказать комплект:

В комплект входит две инструкции

+подарок

Цена 1000 ₽

Что такое аванс

Давайте разберемся, что же такое аванс при покупке квартиры.

Аванс — это предварительный способ расчета покупателя с продавцом недвижимости. Аванс, в отличие от задатка, несет только платежную функцию и не обязывает сторон в будущем заключить сделку купли-продажи. То есть, если покупатель или продавец передумают совершать сделку, то аванс просто возвращается покупателю.

При внесении задатка совершенно другая ситуация. Задаток — не возвращаемый и поэтому более серьезный аргумент на этапе планирования сделки. Как для покупателя, так и для продавца задаток будет сдерживающим фактором и риск, что кто-то передумает выходить на сделку, минимален. Поскольку в этом случае отказавшаяся сторона понесет финансовые убытки.

Потому что, если передумает продавец, то ему придется вернуть задаток покупателю уже в двойном размере. В случае если передумает покупатель — задаток полностью остается у продавца. Как видите, в случае с внесением задатка все намного серьезнее, чем с авансом.

Тут нужно выбирать, что вносить аванс или задаток. Если вы точно решили, что хотите приобрести данную квартиру, то лучше внести задаток, а если еще сомневаетесь — вносите аванс. То же самое относится и к продавцу, если вас устраивает и цена, за которую вы продаете объект недвижимости, и вы определились, что действительно продаете — берите задаток, если сомневаетесь — аванс.

При внесении аванса, как и задатка, необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно прописать условия будущей сделки, размер аванса и т.д. Предварительный договор оформляется практически также, как и основной договор договор купли-продажи.

Продавец отказывается отдавать задаток

В таком случае придется возвращать деньги через суд. Однако сперва следует письменно сообщить продавцу о своем требовании вернуть деньги, указать причину возврата. Обращение направляется по почте с уведомлением о вручении.

Чаще всего, если все было правильно сделано, и покупатель в самом деле не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, то суд встает на его сторону и удовлетворяет исковые требования.

Важно! Для возврата средств покупателю следует обратиться в суд. Наши юристы дистанционно помогут составить исковое заявление, подготовить прилагаемые документы и своевременно их подать в нужную судебную инстанцию. Также, при необходимости, мы будем сопровождать вас очно в ходе судебных заседаний

Судебная практика

Юристы ЕЮС неоднократно помогали клиентам вернуть деньги. Так, гр-н Мирохин обратился за юридической помощью для взыскания задатка. Мужчина хотел купить квартиру, нашел подходящий вариант, но продавец не был готов в этот момент заключить сделку. Юрьев (продавец) предложил подписать договор через месяц, когда он переедет в другой дом. Также продавец, опасаясь потерять покупателя, попросил заключить предварительный ДКП.

Мирохин согласился, а по условиям соглашения он передал продавцу 300 тыс. рублей. Через месяц Юрьев попросил отсрочить заключение ДКП еще на месяц, а по истечении следующего срока снова не соглашался продавать квартиру.

Мирохин не знал, что делать, ведь по сути, Юрьев не отказывается от заключения ДКП, но сколько он еще будет тянуть, неизвестно. Адвокат ЕЮС от имени Мирохина обратился с иском в суд. Защитнику удалось доказать факт нарушения договора продавцом, ведь ДКП в установленный соглашением срок так и не был заключен. Юрьеву пришлось отдавать задаток покупателю в двойном размере.