Что такое первая линия в коммерческой недвижимости

Содержание

Первая линия в коммерческой недвижимости — это признак привлекательного расположения объекта, который находится на первых этажах здания, у самых дорогих и популярных улиц. В статье рассмотрим, почему первая линия является ключевым фактором успеха для бизнеса, а также какие виды коммерческой недвижимости востребованы на этой локации. Откроем важность выбора правильного места для бизнеса и расскажем, какие преимущества предоставляет наличие первой линии. Продемонстрируем примеры успешных компаний, выбравших такое расположение, и дадим советы по поиску и аренде такой недвижимости. Погрузимся в мир коммерческой недвижимости и откроем все ее потенциальные возможности.

Первая линия

Первая линия – ближайшая к центральной улице линия жилых объектов недвижимости.

ПАО Торгово-промышленная компания «МОССАХАР»

Индекс: 121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д. 65
+7 (495) 640-55-26

Первая линия – это ближайшая к центральной улице линия жилых объектов недвижимости

В разделе

Пикинг (picking) — это отбор и подготовка товаров к отгрузке в соответствии с заявкой заказчика. В российской логистике данный процесс также называется комплектацией. Процедура пикинга и отгрузки состоит из нескольких этапов.

3PL-оператор – это аутсорс-провайдер, предоставляющий полный спектр логистических услуг. В их число входят хранение, перевозка, расфасовка, переупаковка продукции и другие складские операции.

Паллета — это упакованная складская единица, образованная поддоном для перевозки грузов, и расположенным на нём товаром.

Поддон — это разновидность транспортной тары, предназначенной для складирования, хранения и перемещения товаров с помощью вилочного погрузчика.

Производственные складские помещения — это склады сырья, комплектующих, материалов, цеховые склады готовых изделий, заводские склады готовой продукции.

Публичный сервитут – право пользования чужим участком земли с ограничениями, которое распространяется на неопределенный круг лиц.

Прямая продажа – реализация жилья (коммерческой недвижимости) в сжатые сроки без дополнительных условий и задержек в связи с неполной подготовкой пакета документов. Такой вариант приобретения жилья является идеальным для покупателя, который сразу после заключения сделки может вселяться в квартиру.

Процентная ставка базисная – минимальный %, который готовы предложить КБ своим постоянным клиентам.

Процентная ставка – данное понятие используется банками при начислении платы за предоставленный кредитный ресурс.

Профессиональное управление офисным центром – управление комплексом офисных помещений, расположенных в одном здании в целях надлежащего контроля арендаторов, устранения возможных претензий и решения конфликтных ситуаций.

Проект детальной планировки – проектная документация, составленная на основе Генплана для отдельных частей города.

Продавец – лицо (продавец, арендодатель, займодатель) реализующий любую собственность по рыночной стоимости покупателю или через риэлтора.

Приватизация – безвозмездная передача прав собственности на жилой и нежилой фонд города в частное владение.

Предварительный договор аренды – договор аренды временного характера, заключенный на непродолжительный срок по причине отсутствия полного пакета документов на объект недвижимости (квартира, дом, офис, склад).

Право на недвижимость – многообразие прав на объекты недвижимости (квартира, офис, дом, складской комплекс), включая обременения, определенные ГК.

Права на участок не владельца – бессрочное пользование участком, его законное наследование, временное пользование или аренда (субаренда), сервитуты.

ППФ – простая письменная форма, используемая при составлении типового договора отчуждения.

Что такое первая линия в коммерческой недвижимости

Первая линия в коммерческой недвижимости относится к расположению здания или помещения непосредственно на главной улице или наиболее оживленной торговой зоне. Это месторасположение является ключевым фактором успеха для многих бизнесов, так как позволяет привлечь больше клиентов и обеспечить удобство доступа.

Значение первой линии в коммерческой недвижимости

Расположение в первой линии в коммерческой недвижимости предоставляет значительные преимущества для предпринимателей:

Привлечение большего числа клиентов. Здание или помещение, расположенное на главной улице или в торговой зоне, привлекает больше внимания и проходящих мимо потенциальных клиентов. Это может значительно повысить видимость бренда и способствовать увеличению продаж.
Удобство доступа. Первая линия предоставляет удобный доступ для клиентов, так как обычно находится в пешеходном центре или вблизи общественного транспорта. Это упрощает поиск и посещение места для клиентов, что может повысить уровень удовлетворенности и вероятность повторных покупок.
Повышение репутации и престижности. Здание или помещение в первой линии ассоциируется с успешностью и престижем. Это может влиять на восприятие клиентов о качестве и надежности бренда, а также способствовать привлечению новых клиентов и партнеров.
Лучшая конкурентоспособность. Благодаря своему превосходному расположению, бизнесы в первой линии получают преимущество перед конкурентами, что может привести к увеличению доли рынка и укреплению своего положения в отрасли.

Примеры бизнесов в первой линии

Разнообразные виды бизнесов могут успешно функционировать в первой линии коммерческой недвижимости:

Магазины розничной торговли.
Рестораны и кафе.
Салоны красоты и фитнес-центры.
Банки и финансовые учреждения.
Отели и гостиницы.
Аптеки и медицинские клиники.
Офисы представительств и компаний.

Важно отметить, что расположение в первой линии коммерческой недвижимости может быть связано с более высокими арендными ставками или ценами на недвижимость. Однако, эти затраты могут оправдываться повышенным потоком клиентов и увеличенными доходами.

Доходность за первой линией

Качественное офисное помещение, пусть даже и расположенное не на первой линии домов, порой способно соперничать по показателям окупаемости и доходности с коммерческими площадями в классических для стрит-ритейла локациях. А если нет разницы, то зачем инвестору платить больше?

Чем привлекательна и опасна вторая линия

Стабильно высокий спрос на коммерческие помещения, расположенные на первых линиях домов, во многом связан с убеждением инвесторов всех мастей в высокой ликвидности объектов, расположенных на первой линии. Если расширить этот стереотип, то именно от помещений на первой линии инвесторы ждут максимально привлекательных показателей доходности и окупаемости. Это главная причина, по которой коммерческие площади на вторых линиях (как правило, офисные) часто выпадают из зоны инвесторского интереса. Да и сами офисы стабильно востребованы меньше, чем торговые площади: арендатора найти сложнее, ставки стабильно ниже…

Однако если присмотреться и сопроводить свой поиск расчетами, то можно убедиться: офисы на вторых линиях могут быть не менее (а то и более!) привлекательными с экономической точки зрения объектами для инвестирования. Дмитрий Костюничев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, подтверждает: «Офисные помещения могут быть очень выгодными с точки зрения инвестиций и получения дохода: несложные расчеты показывают, что, даже расположенные на вторых линиях, они могут не просто сравниться по доходности с помещениями, расположенными на первых линиях «перегретых» сегодня улиц Гагарина и Победы, но и превысить их по этому показателю.

Я назову всего четыре, относительно условные цифры: квадратный метр торговой площади на улице Победы или Гагарина стоит 120 000 рублей, тогда как арендная ставка в этом районе составляет примерно 600 рублей за метр. Это средняя арендная ставка для универсальных помещений, предназначенных для сектора услуг, и это те деньги, которые готов платить реальный бизнес, исходя из своей рентабельности. При этом качественное помещение офисного характера, полностью готовое к эксплуатации, можно приобрести по цене 60 000–70 000 рублей за квадратный метр, а среднее значение арендной ставки в этом секторе тоже 600 рублей за метр. Эти цифры достаточно наглядно демонстрируют ситуацию». Получается, что если массовые ожидания инвесторов в отношении многих ликвидных объектов недвижимости связаны со сроками окупаемости от 7 до 12 лет, то на вторых линиях можно обнаружить офисные площади, которые могут окупиться за срок от 6 лет.

Коммерческий директор ГК «Камертон» Максим Рахман напоминает важный экономический закон: чем ликвиднее помещение, тем у него выше срок окупаемости. «Окупить вложения в недорогое офисное помещение действительно можно в короткие сроки, — говорит эксперт. — Например, если офисное помещение, купленное за 30 тыс. руб./кв. м, удастся сдать в аренду по ставке 500 руб./кв. м, то срок окупаемости такого объекта составит всего пять лет».

Впрочем, с офисами на вторых линиях не все так гладко, иначе подобных объектов в открытой экспозиции не было бы вовсе. «Основная сложность, связанная с извлечением прибыли из подобных объектов, состоит в том, чтобы найти и удержать арендатора на офисную площадь, — продолжает Максим Рахман. — Если помещение на второй линии вдруг лишится постоянного арендатора, то неизвестно, когда найдется новый: такие объекты могут «зависать» в экспозиции надолго. А торговые помещения на первой линии домов, напротив, востребованы всегда и среди обширного круга арендаторов. Даже в кризисный период собственник такого помещения может скорректировать ставку и удержать арендатора или найти нового. В этом плане собственник площади на второй линии рискует сильнее».

Стоимость — это основное преимущество офисных помещений, расположенных на второй линии. По мнению экспертов рынка, делать выбор в пользу удаленного от первой линии офиса, без малейших сомнений, стоит в том случае, если его цена выгодно отличается от цены объектов на первой линии, а качественные характеристики ничем не уступают. «Нередки случаи, когда офис, расположенный не на первой линии, имеет доходность существенно выше благодаря изначальной стоимости, — отмечает заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. — Но привлекательный срок окупаемости инвестор получит лишь в том случае, если найдет арендатора на свою площадь максимально быстро. Если же судить исключительно по качественным характеристикам, то ликвидных объектов немало и на второй линии».

Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости в стрит-ритейле (апрель, 2014 г.):

Описание объекта	Стоимость	Предполагаемая арендная ставка (средний размер ставки из актуальной экспозиции)	Сроки окупаемости
Офисное помещение на ул. Гагарина, 2 / 3 1-й этаж жилого дома, 3 окна на пр. Карла Маркса, все коммуникации. Без ремонта Общая площадь: 45 кв. м	63 тыс. руб. / кв. м	600 руб. / кв. м	9 лет
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 124 1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия. Евроремонт, все коммуникации Общая площадь: 46 кв. м	115 тыс. руб.	1200 руб. / кв. м	8 лет
Офисное помещение на ул. Победы, 108 1-й этаж жилого дома, все коммуникации Общая площадь: 57 кв. м	47 тыс. руб. / кв. м	650 руб./кв. м	6 лет
Универсальное помещение на ул. Победы, 149 1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия, все коммуникации, свежий ремонт Общая площадь: 44 кв. м	120 тыс. руб. / кв. м	1200 руб. / кв. м	8 лет
Офисное помещение на ул. Ново-Садовой, 246 / ТЦ «Пирамида» Отдельный вход, все коммуникации, ремонт. Парковка Общая площадь: 57 кв. м	64 тыс. руб. / кв. м	500 руб./кв. м	11 лет
Офисное помещение на ул. Ново-Садовой, 182/ ТЦ «Апельсин» 1-я линия, 2-й этаж 16-этажного дома, ремонт Общая площадь: 20 кв. м	142,5 тыс. руб. / кв. м	800 руб. / кв. м	15 лет
Офисное помещение на ул. Скляренко, 10 / пр. Масленникова 1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия, окна на ул. Скляренко. Все коммуникации Общая площадь: 66 кв. м	60 тыс. руб. / кв. м	550 руб./кв. м	9 лет
Офисное помещение на пр. Масленникова/ ул. Подшипниковая 1-я линия, отдельный вход. Все коммуникации, ремонт Общая площадь: 76 кв. м	81,6 тыс. руб. / кв. м	750 руб. / кв. м	9 лет
Нежилое помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора 2-комн. квартира, 1-й этаж жилого дома, все коммуникации Общая площадь: 59 кв. м	51 тыс. руб. / кв. м	400 руб./кв. м	11 лет
Универсальное помещение на пр. Кирова, 85/ ул. Стара-Загора 1-я линия, 1-й этаж 12-этажного дома, все коммуникации Общая площадь: 33 кв. м	82 тыс. руб. / кв. м	1200 руб. / кв. м	7 лет

«Лидеры» и «периферия» стрит-ритейла: окупаемость в цифрах

Справедливость «теории» о том, что доходность объектов офисной недвижимости, расположенных на вторых линиях оживленных магистралей, может быть не ниже, а иногда и выше доходности топовых встроенных помещений на первой линии, можно проверить на практике. Обратившись к актуальной экспозиции объектов коммерческой недвижимости, мы нашли несколько «пар» нежилых помещений, которые и объединили в таблицу.

Первое помещение в этой паре — офисная площадь, расположенная в удалении от оживленной проезжей части и зачастую даже не просматривающаяся с дороги. Второе — универсальное помещение на первой линии с хорошими видовыми и качественными характеристиками, находящееся на верхних строчках прайсов для объектов этой локации. В обоих случаях выбор падал на помещения небольшого и среднего метража, общая стоимость которых доступна большинству частных инвесторов. Исходя из среднего размера арендной ставки для конкретной городской локации, можно приблизительно рассчитать сроки окупаемости каждого из объектов.

Формула проста: стоимость квадратного метра помещения нужно разделить сначала на размер арендной ставки, по которой планируется сдавать эту площадь в аренду, а затем на 12 месяцев. Получившееся в итоге число и окажется количеством лет, за которое сделанные вложения окупят себя, а инвестор выйдет на безубыточное владение объектом недвижимости. Для детальных расчетов, которые помогают принять решение за или против покупки коммерческого помещения, необходимо учитывать целый ряд сопутствующих факторов. Так, на конечную сумму вложений, а значит, и сроков окупаемости влияют качественные характеристики самого помещения (необходимость делать ремонт, менять коммуникации, оборудовать отдельный вход и т. д.), наличие актуального спроса на коммерческие площади в этой части города, реальный, а не гипотетический размер ставки, по которой на это помещение можно найти арендатора, и другие важные параметры. Впрочем, для первичного решения о том, стоит или нет вкладывать деньги в покупку объекта недвижимости, достаточно простой формулы.

Получившиеся расчеты весьма красноречивы: офисные площади действительно могут побороться с торговыми помещениями на первых линиях с точки зрения сроков окупаемости. Так, в среднем сроки окупаемости у помещений обоих типов зачастую отличаются лишь незначительно. Помещение на первой линии по ул. Гагарина стоимостью 115 тыс. руб./кв. м (46 кв. м) окупится всего на год быстрее, чем офисная площадь со схожими параметрами, но расположенная чуть в отдалении от оживленной пешеходной зоны. Но при этом покупка более удаленного офиса изначально потребует от инвестора почти в два раза меньше средств!

Таким образом, у игроков рынка появляется реальная возможность зайти на рынок с меньшим финансовым «порогом» и окупить свои вложения за относительно небольшой временной промежуток. Конечно, схема неидеальна: отыскать помещение, которое всерьез могло бы «тягаться» с видовым помещением на первой линии, непросто. В частности, этот вариант из актуальной экспозиции потребует дополнительных финансовых вливаний на ремонт. Но в любом случае совет смотреть чуть дальше первой линии инвесторам забывать не стоит.

Другая пара объектов еще более показательна: офисное помещение площадью 57 кв. м на ул. Победы при идеальном развитии ситуации окупится на два года быстрее, чем универсальная площадь в 44 кв. м на первой линии той же улицы, а разница в гипотетических сроках окупаемости коммерческих помещений на соседних участках улицы Ново-Садовой и вовсе составляет четыре года в пользу удаленного от первой линии офиса.

Конечно, более быстрая окупаемость офисов на второй линии — не аксиома, и в результатах мониторинга также отражена ситуация, когда объект коммерческой недвижимости, расположенный на первой линии оживленной магистрали, имеет больше шансов окупиться быстрее своего «спрятанного» во дворах соседа. Помещения с такой разницей в сроках окупаемости отыскались, например, на пересечении проспекта Кирова и улицы Стара-Загора.

Однако получившиеся результаты еще раз подтверждают, что в случае с коммерческой недвижимостью искать перспективный вариант для вложения средств можно и нужно не только на общеизвестных территориях — в процессе поиска стоит также заглянуть за первую линию.

Дмитрий Костюничев, генеральный директор компании «Новый Дом»:

— Капиталоемкость торгового помещения в 30 кв. м очень мала, тогда как офисный сегмент с этой точки зрения недооценен: предложений на рынке больше и вариации метража более интересны.

А вот два торговых коридора – улицы Гагарина и Победы — я бы назвал явно «перегретыми». Инвесторы готовы приобретать объекты здесь за огромные деньги, но такие инвестиции, как и любые другие, могут принести не доход, а убыток. Поэтому вкладывать деньги в объект недвижимости просто потому, что он расположен в востребованном месте, неправильно.

Андрей Николаев, заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique:

— Выгодным с точки зрения доходности я бы назвал коммерческое помещение, которое ежемесячно приносит не менее 1 % от своей стоимости. Так, удачной инвестицией можно назвать такую, при которой площадь стоимостью 10 млн руб. приносит каждый месяц доход от аренды в размере от 100 тыс. руб. Также инвесторам стоит помнить, что объекты со сроком окупаемости в 5–6 лет на рынке самарской недвижимости — не миф, но при этом нужно понять, почему нынешний собственник отказывается от такого объекта. Может получиться так, что арендатор покинет это помещение в ближайшее время, поиск нового затянется, а вместе с ним увеличится и срок окупаемости объекта.

Ликбез по коммерческой недвижимости — словарь основных терминов

Время, отведенное на отделку здания (помещения), за которое со съемщика не берется плата. Типовой срок — от 1 до 3 месяцев. Для элитных объектов (например, офисов класса А) период может длиться до 6 месяцев.

Арендодатель

Владелец (юридическое/физическое лицо) имущества, сдаваемого в аренду.

Арендуемая собственность

Имущество, которое на определенный срок за договоренную с собственником плату, снимает физическое/юридическое лицо.

Арендная ставка

Указанный в договоре платеж, выплачиваемый за недвижимость, взятую во временное пользование. Чаще всего в арендную ставку входят: средства на компенсацию ремонта, процент от прибыли съемщика, имущественный налог, затраты на техобслуживание здания (помещения), страховка. По договоренности с владельцем ставка также может включать: коммунальные услуги, оплату парковки и т.д.

Бизнес-парк

Офисный «городок» — комплекс зданий, расположенный на одной территории, недалеко от транспортных магистралей. Имеет собственную инфраструктуру: кафетерии, автостоянки, магазины и т.д. Элитные бизнес-парки предлагают сотрудникам офисов расширенный комплекс услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, языковые центры и т.д. Арендаторам(и) может выступать одна организация или несколько компаний.

Бизнес-центр

Многоэтажное здание (или комплекс), включающее офисные помещения, столовые, конференц-залы. На прилегающей территории находится парковка, иногда — и заправочные станции, магазины и др. Подразделяется на несколько классов комфортабельности: А-С (в зависимости от года постройки, удобства расположения от транспортных развязок, качества инженерных коммуникаций, уровня оснащенности помещений).

Виндикационный иск

Иск, который подает собственник о возврате своего имущества, незаконно присвоенного другим лицом. Под последним понимается не только мошенник, но и добросовестный ответчик (т.е тот, кто не знал о незаконности сделки). Решение о возврате или невозврате имущества в таком случае принимается судом в индивидуальном порядке.

Девелопмент

Эксклюзивный термин из области недвижимости. Это деятельность, связанная с постройкой здания или его реконструкцией для получения прибыли. В широком смысле девелопер — человек (компания), выполняющий несколько важных задач. Он проектирует объект, находит участок под строительство, оформляет документы, договаривается с подрядчиками, выходит на брокеров.

Иными словами, он берет на себя все риски. Девелопер может вкладывать в проект собственные деньги или привлекать инвестора.

Договор купли-продажи

Договор, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости. Заключается в письменной форме обеими сторонами.

Доходность недвижимости

Соотношение дохода от продажи/использования объекта, и средств (инвестиций), вложенных в него.

Здание

Архитектурное сооружение различного назначения. Как объект коммерческой недвижимости оно используется для ведения деловой активности (офисы), размещения производства (заводы, фабрики), хранения материальных ценностей (склады) и т.д.

Износ объекта недвижимости

Моральное и физическое устаревание здания/помещения, в результате чего понижается его рыночная стоимость.

Инвестор

Физическое/юридическое лицо, вкладывающее собственные или заемные деньги в проект (например, строительство здания). Инвестор бывает:

— стратегическим — имеет крупный пакет акций; заинтересован в полном или частичном контроле над компанией,

— портфельным — заинтересован в приросте капитала в ближайшем периоде, скупает акции только для получения быстрого дохода.

Интеллектуальное здание

Комплекс зданий или отдельный объект, построенный по новейшим технологиям. Последние позволяют управлять зданием как единой системой (интегрированные инженерные коммуникации, самонастраивающийся климат-контроль и т.д). В России чаще используется термин «умный дом».

Коворкинг

Коллективный офис. Здесь любой желающий на нужное ему время может арендовать рабочее место: стол, стул, компьютер. Это может быть один человек (фрилансер, частный предприниматель и т.д) или целая группа (например, команда коллег). Таким образом, в едином пространстве (помещении) работают люди (или коллективы), не связанные общей бизнес-целью с другими посетителями коворкинга.

В крупных офисах гостям предлагаются дополнительные услуги: аренда переговорной, столовые, фитнес-зал, занятия по йоге и т.д. Первый коворкинг-центр появился в США в начале 2000-х годов. Сегодня их в мире насчитывается свыше 8000. В России они есть практически во всех мегаполисах.

Классы офисной недвижимости

Офисы подразделяются на три основных класса:

—А — элитные помещения с авторскими дизайнами и высоким уровнем технического оснащения. Находятся в новых бизнес-комплексах, расположенных в самых престижных районах города. К услугам арендаторов: столовые, конференц-залы с мультимедийным оборудованием, наземный и подземный паркинг.

—В — комфортабельные офисы, хоть и уступающие по уровню оснащенности офисам типа А. Расположены в БЦ, построенных более 7 лет назад, или отреставрированных особняках. В зданиях есть столовые, переговорные, на территории работает наземная парковка.

—С — офисы, расположенные в зданиях, принадлежащих (или принадлежавших) НИИ и аналогичным учреждениям. Основному строению и помещениям требуется капитальный ремонт. Но в целом они подходят для организации деловой активности. Здесь функционируют горячее и холодное водоснабжение, отопление, локальные кондиционеры. Как правило, есть столовые для сотрудников офисов.

Ликвидность недвижимости

Превращение объекта в деньги на максимально выгодных условиях. Иначе, это возможность прибыльно продать объект в кратчайшие сроки.

Нежилое помещение

Объект недвижимости, предназначенный для использования в производственных, торговых, служебных, культурно-развлекательных и других целях, за исключением постоянного проживания.

Оценка объекта недвижимости

Осуществляется специалистом — оценщиком. Он проводит анализ физического/морального состояния здания (помещения) и определяет его реальную рыночную стоимость.

Операции с коммерческой недвижимостью

По российскому законодательству с коммерческой недвижимостью можно производить следующие операции:

— расторжение договора купли-продажи

— передача в уставной капитал хозяйственных товариществ,

— кредитование под залог.

Паспорт здания

Документ, указывающий особенности конструкции здания, его техническое оснащение, внутреннюю планировку и т.д.

Помещение

Часть объекта недвижимого имущества (здания), использующегося под определенные цели: организацию рабочего процесса, проведения культурно-развлекательных мероприятий, хранения товаров и т.д.

Рейдерство

Процесс захвата объекта недвижимости (предприятия и т.д). Рейдерство условно делится на три типа: «черное» и «серое» (с нарушением уголовного кодекса и гражданско-правовых норм) и «белое» (на законных основаниях). Однако международные эксперты в области права и «белое» рейдерство считают незаконным. В большинстве случаев оно основано на корпоративном шантаже (гринмейле).

Некая компания (лицо) продает свой пакет акций (в нашем случае — свою часть объекта недвижимости) основному владельцу по цене, превышающей рыночную стоимость. При отказе от сделки собственнику угрожают финансовыми проблемами, но в рамках закона.

Риэлтор (см. «агент»)

Собственник

Владелец имущества, который может им пользоваться/ распоряжаться, а также передавать свои права третьей стороне (полностью или частично).

Цена фактической сделки

Цена купли-продажи объекта, зафиксированная сторонами в договоре.

Shell

посмотрите, как быстро квартиры снимают с публикации.

Если объявления пропадают в течение 5-7 дней, в районе высокий спрос на жилую недвижимость.

3. Переговоры с собственником

Задача — получить разрешение на субаренду. Чтобы добиться цели, донесите до собственника преимущества сотрудничества.

Во-первых, он получит стабильный доход вне зависимости от заполненности помещения. Во-вторых, не придется тратить время на управление и решение операционных вопросов.

Цену. Торгуйтесь, снижайте арендную ставку, особенно если собственник не может найти клиента несколько месяцев.
Индексацию. Ежегодное изменение стоимости должно быть минимальным. Не всегда удаётся перенести повышение в полной мере на субарендаторов, поэтому снижается маржинальность.
Каникулы. Попросите 1-2 месяца, чтобы сделать ремонт и найти клиентов.

4. Поиск арендаторов

О поиске арендаторов мы рассказали в этой статье. Воспользуйтесь площадками объявлений, сервисами бронирования, собственным сайтом и социальными сетями.

Можно воспользоваться базами риэлтеров, чтобы ускорить процесс. Вы получите сотни контактов заинтересованных людей. Свяжитесь с ними, предложите свои помещения и подведите к заключению договора.

Начните поиск арендаторов параллельно с третьим шагом. Тогда ещё до заключения договора аренды с собственником можно заполнить помещение на 50% и сократить первоначальные расходы

Как составить договор субаренды

Собственник должен разрешить сдавать помещение в субаренду. Включите в договор аренды соответствующий пункт:

2.2.4. Сдавать Помещение как в целом, так и частично в субаренду физическим и юридическим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
3.5 Нанимателю разрешено сдавать квартиру полностью или частично в субаренду физическим и юридическим лицам.

Других требований нет — используйте типовые формы:

Договор аренды нежилого помещения
Договор аренды жилого помещения

В договоре субаренды:

укажите реквизиты исходного соглашения с собственником — номер и дату;
дайте подробную характеристику области, если сдаёте часть помещения;
срок не должен превышать длительность договора аренды;
цель должна соответствовать условиям договора аренды.

Договор субаренды нежилого помещения
Договор субаренды жилого помещения

Недостатки

Перед выбором объекта для покупки будет полезным пообщаться с местными жителями и навести справки об основных проблемах, с которыми можно столкнуться. Местные хорошо знают, что жизнь в непосредственной близости от воды не такая волшебная, какой кажется. Когда температура на улице опускается до 5-10 градусов тепла, то в помещении становится промозгло, а кондиционеры, использующиеся при таком раскладе дел для отопления, помогают незначительно. Именно в холодный период года многие вспоминают щедрое российское отопление, когда при минусовых температурах можно находиться дома в пляжном виде, не забыв при этом открыть форточку для проветривания, поскольку все равно жарко.

Об этом при круглогодичной жизни на первой линии можно забыть, если, конечно, владелец не располагает достаточными средствами для оплаты внушительных счетов за обогрев. Логично, что при таких условиях возникновение и разрастание плесени и грибка — это, за редким исключением, лишь вопрос времени. Большинство проживающих на морском побережье являются лучшими экспертами по этим вопросам, поскольку радикально и навсегда вывести грибок при влажном (а иным он и быть не может) морском климате очень сложно.

Другая проблема, с которой владельцы недвижимости на первой линии могут столкнуться уже в летнее время, это отсутствие комфорта – как визуального, так и шумового – если недвижимость находится не только на первой линии, но и возле линии променада. Для тех, кто хочет быть в эпицентре событий и толпы, это возможно и понравится, однако стоит понимать, что спокойно поспать в период сиесты или ночью далеко не всегда удастся. Зато все самое необходимое будет рядом и оказаться в компании курортного общества станет лишь вопросом нескольких минут

Альтернатива жилью на первой линии

Что делают покупатели, которые хорошо знают об этих особенностях, но все-таки хотят иметь собственное жилье с панорамным видом на море? Как правило, они покупают недвижимость на возвышении: достаточно часто это можно наблюдать в Лимассоле на Кипре, на холмах в испанской Марбелье и много где еще, где рельеф позволяет возводить недвижимость с такими характеристиками. Обычно из таких домов до моря придется добираться на автомобиле в течение 10-15 минут, зато проживание будет максимально комфортным, поскольку удаленность совсем небольшая.

Поэтому сегодня недвижимость на обрыве или в других местах, характеристики которых не сильно отличаются от таковых, также является первой линией, что безусловно влияет на востребованность среди покупателей, благодаря которой ценообразование бывает не самым лояльным. Приобретающим такую недвижимость заранее стоит уточнить в метрах и минутах (как пешком, так и на машине) уровень доступности до моря, а если об этом не дается информация, то важно в принципе разобраться, сможете ли вы вообще попасть к морю, поскольку случается и такой расклад. Все это важно узнавать и проговаривать сразу, чтобы не терять драгоценное время, когда более подходящий объект может просто «уйти» другому покупателю.

К сожалению, девелоперы могут злоупотреблять словосочетанием «первая линия», поэтому так важно четко и детально формулировать запрос по локации, имея в виду, что, если в доме планируется жить круглый год, то есть смысл поискать и удаленные от моря варианты, а не только на самом побережье.

Благодарим за помощь в подготовке материала: