Как проверить документы перед покупкой недвижимости

Перед покупкой недвижимости важно тщательно проверить все документы, чтобы избежать возможных проблем или обмана. В статье мы рассмотрим основные шаги, которые помогут вам провести проверку надлежащим образом.

Далее будут рассмотрены следующие разделы:
1. Заголовок раздела 1: Осмотрите свидетельство о праве собственности.

2. Заголовок раздела 2: Убедитесь в наличии всех необходимых разрешений и документов на объект недвижимости.
3. Заголовок раздела 3: Проверьте историю предыдущих собственников и осуществляемых сделок.
4. Заголовок раздела 4: Обратите внимание на наличие ограничений и обременений на недвижимости.
5. Заголовок раздела 5: Посетите местность и оцените состояние объекта недвижимости.
Путешествие по миру недвижимости приносит радость и возможности, но важно остерегаться и принимать меры предосторожности. Присоединяйтесь к нам, чтобы узнать, как провести проверку документов перед покупкой недвижимости, и обезопасить себя от потенциальных рисков и разочарований.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Покупка квартиры — это значительная инвестиция, поэтому крайне важно провести тщательную проверку объекта недвижимости, чтобы избежать каких-либо юридических сложностей. Отсутствие проверки юридической чистоты квартиры может привести к непредвиденным осложнениям, вплоть до финансовых потерь и судебных разбирательств. Наша информативная статья охватывает различные аспекты этого процесса, предоставляя вам ценную информацию и рекомендации.

Чтобы считать квартиру «юридически чистой», она должна быть свободна от каких-либо обременений, споров и проблем, которые могут поставить под угрозу права покупателя.

Шаги по проверке юридической чистоты

Вторичный рынок может показаться заманчивым, учитывая потенциально более низкие цены и развитую инфраструктуру. Но здесь есть и подводные камни. Квартира могла пройти через нескольких владельцев, каждый из которых потенциально создавал сложности. Проблемы могут быть разнообразными: от несанкционированной перепланировки до нерешенных юридических споров. Поэтому для защиты ваших интересов и обеспечения безопасности инвестиций необходимо провести тщательную юридическую проверку квартиры перед покупкой.

Мечта о собственной квартире никогда не должна быть омрачена юридическими сложностями. Если у вас возникли трудности с юридической проверкой квартиры, вы можете обратиться в агентство недвижимости «Аска», где команда опытных юристов поможет вам разобраться в сложных юридических процессах, выявить потенциальные проблемы и обеспечить беспрепятственную и безопасную покупку недвижимости.

Наш специалист свяжется с вами и ответит на все вопросы. Либо свяжитесь с нами по телефону +7 (900) 555-44-55

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»

Как проверить документы перед покупкой недвижимости

Покупка недвижимости является серьезным финансовым вложением. Перед тем, как совершить сделку, важно тщательно проверить все необходимые документы, чтобы убедиться в легитимности и правомерности сделки. В этом экспертном тексте мы расскажем о ключевых этапах проверки документов перед покупкой недвижимости.

1. Правоустанавливающие документы

Основным этапом проверки является проверка правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на недвижимость. Важно получить копии договоров купли-продажи, свидетельства о праве собственности и иные документы, подтверждающие наличие законного права на собственность. Необходимо проверить, что продавец имеет полное право на продажу, а недвижимость не является предметом каких-либо юридических споров.

2. Технические документы

Другим важным аспектом является проверка технических документов. Это включает в себя проверку строительной документации, планов и схем здания, разрешений на строительство, актов о приемке-передаче и т.д. Важно убедиться, что недвижимость соответствует всем строительным нормам и требованиям, а также не имеет непредвиденных проблем, как, например, возведение нарушает интересы третьих лиц или имеются незарегистрированные перед недвижимостью обременения.

3. Долги и обременения

Перед покупкой необходимо проверить наличие долгов и обременений на недвижимость. Это может быть ипотека, задолженность по налогам или аренде, а Возможные иски и претензии со стороны третьих лиц. Важно получить сведения о всех обременениях, которые влияют на право собственности и использование недвижимости.

4. Земельные документы

Если объект недвижимости является земельным участком, важно проверить земельные документы. Это включает в себя проверку актов на право собственности на земельный участок, планов и схем земельного участка, разрешений на использование и ограничений по использованию земли. Необходимо убедиться, что земельный участок имеет разрешение на использование в соответствии с назначением и нет потенциальных проблем, связанных с зонированием и планированием города.

5. Юридическое сопровождение

Все эти этапы проверки документов лучше проходить под руководством опытного юриста или нотариуса. Они могут предложить профессиональное сопровождение сделки и проведение всех необходимых проверок. Юридическое сопровождение гарантирует, что все документы проверены грамотно и позволяет избежать возможных непредвиденных проблем или споров в будущем.

Перед покупкой недвижимости необходимо провести тщательную проверку всех документов, связанных с объектом недвижимости. Правоустанавливающие документы, техническая документация, информация о долгах и обременениях, земельные документы — все это является важными аспектами проверки. Рекомендуется обратиться за юридическим сопровождением, чтобы грамотно и предметно проверить все документы и защитить себя от возможных проблем в будущем.

Что проверять при покупке квартиры

Допустим, вы купили квартиру у собственника. Пришли, быстро осмотрели — вроде бы на первый взгляд всё устраивает, можно подписывать документы.

А теперь представьте, через некоторое время выясняется, что сделка не была согласована со вторым супругом, а документы оказались поддельными или недействительными. Представили? Да, в таком случае у вас появится куча проблем.

Покупка жилья на вторичном рынке всегда влечет за собой определенные риски. Чтобы избежать описанных выше неприятностей, изучите нашу инструкцию и следуйте ей при выборе квартиры. Итак, на что стоит обратить особое внимание

Проверьте документы собственника

Чтобы оградить себя от провала при покупке жилья, в первую очередь стоит проверить документы продавца.

Посмотрите паспорта всех собственников квартиры. Информация в удостоверении личности должна полностью совпадать с данными во всех документах по недвижимости. Проверяйте не только ФИО, но и серию, номер документа, кем выдан документ и так далее. Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может быть связано со сменой паспорта.

В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных паспортах» на странице 19 паспорта. У несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении, а у детей от 14 до 18 лет свидетельство и паспорт. Вся информация также должна быть одинаковой.

Вас должны насторожить кривые шрифты или отсутствие необходимых печатей или водяных знаков, а также слишком «новый» паспорт со старой датой выдачи. Все это может быть признаками поддельного документа.

Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц

Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад.

В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.

Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.

Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать

На что еще обратить внимание?

• проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
• отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
• согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
• если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

Кроме проверки жилья перед покупкой, следует также убедиться в надежности и самого продавца. Наилучший способ удостовериться в личности человека, а В том, что с его психическим здоровьем все в порядке, – попросить его наравне с паспортом показать права.

Итак, при подборе жилья насторожить вас должны следующие факты: у недвижимости часто менялись владельцы на основе договора купли-продажи; в жилье остаются прописанные люди; помещение предлагают по слишком низкой цене (хотят быстрее продать).

Проверка жилья перед покупкой на юридическую чистоту с привлечением профессионалов может потребовать затрат, но избавит вас в лучшем случае от судебных разбирательств, в худшем – от потери недвижимости и денег.

Калькулятор ипотеки

Узнайте свою ставку
по ипотеке

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?

Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Справки из ПНД и НД

Стоит запросить их, чтобы не оказаться в ситуации, когда собственник страдает психическими заболеваниями или зависимостями от химических веществ. Сам по себе факт нахождения продавца на учете в указанных заведениях не может стать однозначным препятствием для продажи квартиры. Однако сделку могут оспорить родственники правообладателя. Продавца могут попросить пройти медицинское освидетельствование, чтобы оценить его состояние.

Ее обычно запрашивают в МФЦ или управляющей компании. Можно попросить у собственника последние квитанции на оплату или посмотреть показания счетчиков. Конечно, долги за услуги ЖКУ не переходят на нового владельца, но все же лучше избежать дальнейших разбирательств

Согласие супруга на продажу

Оно потребуется в том случае, если квартиру купили в браке. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже если продавец не предоставит согласие. Однако в выписке из ЕГРН будет стоять отметка о том, что при продаже не было соответствующего разрешения.

Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.

Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.

Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!

Проверка юридической чистоты квартиры

Уважаемые читатели, эта статья посвящена проверке юридической чистоты квартиры перед покупкой.

Из своей практики я знаю, что недостаточно просто выбрать квартиру, которая будет устраивать по стоимости, расположению и внешнему виду — нужно ещё проверить, насколько чиста история по квартире, и получить необходимую информацию о продавце.

Перед тем, как я перейду к конкретным рекомендациям, скажу о том, что же такое проверка юридической чистоты, ведь это понятие у нас на слуху, но не все знают, что это и для чего. Сразу скажу, что это понятие не означает проверку санитарных условий квартиры и её технического состояния. Хотя тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, безусловно, необходимо.

Проверка юридической чистоты — это процедура проверки безопасности сделки и оценки всех имеющихся рисков, которые могут привести как к срыву сделки, так и к её оспариванию в судебном порядке.

Бывают ситуации, когда со стороны покупателя все условия соблюдены, деньги переданы, а сделку просто невозможно зарегистрировать из-за имеющихся ограничений. Бывает и другая ситуация: когда сделка прошла гладко, а потом появляются третьи лица, которые через суд пытаются оспорить сделку и заявить свои права на квартиру. Или продавец вовсе оказывается банкротом.

Так вот, именно для этого и существует процедура проверки юридической чистоты квартиры. Я уверена, что лучше всё тщательно проверить до приобретения квартиры, чем потом бороться с последствиями неудачной покупки. Доверить проверку лучше профессиональным юристам с опытом работы в этой сфере. Некоторые считают, что если покупают квартиру через агентство недвижимости, то это гарантия безопасности, и никаких проблем возникнуть не может. Это далеко не так, поверьте, что никто не заинтересован в безопасности сделки так сильно, как покупатель.

Переходим к рекомендациям:

Казалось бы, для проверки юридической чистоты квартиры достаточно ознакомиться с документами в отношении квартиры. Это не совсем так. Чтобы сделать сделку безопасной мы рекомендуем работать в трёх направлениях:

• проверка документов в отношении квартиры;
• проверка документов в отношении продавца (продавцов);
• включение в текст договора условий, которые помогут защитить покупателя.

Проверка документов в отношении квартиры.

Здесь сразу хочу отметить три важных правила:

• лишних документов не бывает;
• чем более полный перечень документов предоставит Вам продавец, тем детальнее можно будет провести проверку;
• параллельно с изучением документов от собственника нужно будет самостоятельно запросить официальную выписку из ЕГРН.

Главная цель — это изучить все документы и сопоставить их между собой. Нередко на этом этапе можно выявить несоответствия одних документов другим и отличия в документах, представленных продавцом, от тех, которые были получены официальным путём.

Все документы, которые нужно проверить в отношении квартиры, условно можно разделить на три группы:

• правоустанавливающие документы (они отвечают на вопрос "как и на основании чего возникло право собственности у продавца");
• правоподтверждающие документы (они свидетельствуют о том, что право собственности в настоящий момент действительно принадлежит продавцу);
• документы технического и жилищного учёта.

В качестве правоустанавливающих документов чаще всего можно увидеть договор купли-продажи, по которому Ваш продавец приобрел квартиру у прежнего владельца; свидетельство о праве наследования; договор дарения; договор передачи имущества в собственность в порядке приватизации.

Нужно изучить эти документы, если квартира приобреталась по договору купли-продажи — убедиться в том, что расчёты между Вашим продавцом и прежним владельцем произведены в полном объёме. Для этого нужно запросить расписки о получении денежных средств.

В качестве правоподтверждающих документов чаще всего встречаются свидетельства о праве собственности. Но нужно учитывать, что с 15 июля 2016 года свидетельства больше не выдают. Поэтому, начиная с этой даты, достаточным документом, подтверждающим право собственности, стала выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН как раз является тем документом, который нужно запросить самостоятельно в любом случае, даже если продавец предоставил её Вам.

Эта выписка не только поможет удостовериться в том, что продавец действительно является собственником, но и покажет, нет ли по квартире зарегистрированных ограничений прав и обременений.

Также из выписки можно узнать историю перехода права собственности на объект. Обязательно сравнить её с теми сведениями, которые предоставил продавец.

Больше всего нас интересует то, что происходило с квартирой за последние три года! Это общий срок исковой давности для оспаривания сделок в суде. Поэтому за последние три года историю нужно проверить досконально.

Документы технического и жилищного учёта.

В эту группу входят технический паспорт, выписка из домовой книги, ЕЖД (единый жилищный документ).

Самое важное, на что стоит обратиться внимание:

• отсутствие неуказаконенной перепланировки в квартире;
• отсутствие каких-либо третьих лиц, зарегистрированных в квартире. Ведь все эти люди будут иметь право проживать в квартире после того, как она перейдёт в собственность к покупателю.
• отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Проверка документов в отношении собственника

Здесь следует отметить, что нас интересуют ВСЕ собственники за последние три года. Самая простая ситуация — когда за последние три года у квартиры был один собственник — человек, у которого Вы её покупаете. Самая сложная ситуация бывает с так называемыми коммунальными квартирами, в которых у каждой квартиры разные собственники.

Также бывают ситуации, когда в течение последних трёх лет собственники неоднократно менялись. К примеру, Ваш собственник приобрел квартиру по договору купли-продажи в 2020 году. Предыдущий собственник приобрёл квартиру в 2019 году у продавца, который получил её в 2019 году в наследство.

Что нужно сделать, чтобы обезопасить покупателя:

• удостовериться в том, что у продавца нет супруга, согласие которого на продажу квартиры требуется. Если супруг имеется — обязательно нужно получить нотариальное согласие на отчуждение квартиры.
• удостовериться, что собственник не является банкротом. Это можно проверить через картотеку арбитражных дел: https://kad.arbitr.ru/. Ведь банкротство означает, что все последние сделки, совершённые банкротом, будут проверяться. Если новый собственник не сможет доказать, что является добросовестным приобретателем, сделка будет признана недействительной.
• удостовериться, что у собственника нет исполнительных производств. Ведь крупные долги рано или поздно могут привести к банкротству. Проверить наличие/отсутствие долгов можно на сайте Федеральной службы судебных приставов: https://fssp.gov.ru/.
• удостовериться, что собственник не является участником судебных споров. Цель здесь такая же — защитить покупателя в случаях, если продавец окажется должником. Ведь в таком случае сделка будет под угрозой.
• удостовериться, что продавец не состоит на учёте в психиатрической больнице и не обращался за помощью в наркологический диспансер. Справки из этих учреждений нельзя получить самостоятельно, и придётся запросить у продавца. Часто покупателям бывает неловко запрашивать их, ведь создаётся впечатление, что продавца в чём-то подозревают. Но нужно понимать, что это всё делается для Вашей безопасности. Проще всего объяснить запрос таких специфических документов тем, что их требует юрист, сопровождающий сделку.

Теперь, когда я рассказала о некоторых этапах проверки, напишу СТОП-ЛИСТ, который сразу должен Вас насторожить:

• слишком большое количество собственников за последние 3 года;
• заниженная цена на квартиру;
• спешка — когда продавец или его риелтор торопят Вас, говорят, что выстроилась очередь из покупателей, и Вы можете не успеть, если захотите проверить все документы тщательно;
• банкротство собственника, наличие у него значительных долгов или большое количество судебных разбирательств;
• несоответствие тех документов, которые предоставил продавец, тем, которые Вы получили самостоятельно из официальных реестров.

Статья выходит слишком объёмной, поэтому о том, какие пункты включить в договор купли-продажи, чтобы обезопасить себя, я напишу отдельно.

А сейчас я хочу пригласить Вас посмотреть видео, посвящённое проверке юридической чистоты квартир: https://www.youtube.com/watch?v=gamx4IDISXcУздиев и Партнёры".

Как самостоятельно проверить чистоту

Квартиры на вторичном
рынке— любимая сфера деятельности аферистов. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не потерять деньги и не оказаться обманутым? Юридическое изучение чистоты жилья — дело достаточно сложное и дотошное. Конечно, можно обратиться в агентство недвижимости. Но, во-первых, это достаточно дорогая процедура, во-вторых, стопроцентной гарантии вам все равно никто не даст.

Чтобы проверить результат работы, клиенту необходимо понимать на что обращать внимание.
к содержанию ↑

Правоустанавливающие
документы

Прежде всего нужно знать, какие документы при покупке квартиры требовать у владельца. Это любая бумага, подтверждающая возникновение права собственности:

• договор купли-продажи;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в силу;
• договор мены;
• другие.

Для начала, бумаги необходимо тщательно изучить и лично убедиться, что нет подчисток, исправлений и других изменений, явно свидетельствующих о фальсификации. В таком случае нужно требовать восстановления «чистых» документов через соответствующие инстанции. Не поленитесь присутствовать при выдаче лично.

Внимание! Документы должны быть на официальных гербовых бланках строгой отчетности, с
подписями сторон и штампами регистрационной службы.

Госрегистрация договора

Если имеются сомнения, проверить
квартиру в Росреестре онлайн по адресу, условному или кадастровому номеру, а также номеру права можно и
самостоятельно.Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росреестра (rosreestr.ru), перейти в раздел «Сервисы» и «Справочная информация об объектах недвижимости». Заполняем данные, которые известны, нажимаем кнопку «Создать запрос» и ждем несколько секунд.

В полученной выписке вы увидите кадастровый, условный номер и адрес квартиры, кадастровую стоимость жилья, даты внесения изменений. Там же можно проверить квартиру на обременения онлайн. Существует еще вариант, как проверить квартиру по кадастровому номеру онлайн бесплатно. Переходим на сайт rosreestr.net, а далее на вкладку «Проверка квартиры».

Заполняем соответствующее поле, нажимаем кнопку «Найти объект». Сведения полученные таким способом будут абсолютно аналогичны описанным выше.
к содержанию ↑

Информация о
собственниках

А как узнать кто собственник квартиры? Рискуем разочаровать, но сделать это бесплатно не получится. Сведения о собственниках жилья не являются общедоступными, поэтому получить бесплатно данные официальным путем невозможно.

Чтобы получить информацию, нужно посетить Росреестр лично, написать соответствующее заявление, показать удостоверение личности и предъявить квитанцию об оплате госпошлины. Заказать выписку можно и онлайн, но платить все равно придется. В интернете существуют сайты, рассказывающие, как узнать собственника квартиры по адресу онлайн бесплатно.

Пользоваться ими или нет, решайте сами. Полученная таким способом информация может оказаться недостоверной. Еще раз подчеркнем, бесплатно и анонимно получить официальную информацию о собственниках квартиры нельзя.
к содержанию ↑

История
жилья

Выписка из ЕГРП в 2017 году была заменена на документ из ЕГРН. В это время Госреестр Прав объединился с Госкадастром. Новое ведомство получило название Единый Госреестр Недвижимости (ЕГРН). Право оформить ЕГРН-выписку имеется у каждого, кто в этом заинтересован.

Тем кто знает, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр используя компьютер, не придется даже предъявлять каких либо документов. Главное оплатить госпошлину. Выписка из ЕГРН содержит информацию, начиная с 1998 года. Все, что происходило с жильем с того времени, будет отражено в документе: аресты, ограничения, правопритязания и число перепродаж.

Стоит насторожиться, если квартира часто продавалась или там имеются споры о наследстве. В случае обнаружения любых ограничений стоит смотреть на срок давности. Сделку довольно сложно признать недействительной по прошествии 3 лет с момента заключения. Если в ЕГРН нет сведений о конкретной квартире, этот вариант считается самым «чистым».

То есть с 1998 года никаких юридических действий с жильем не производилось. Если и имелись какие-то претензии или несоответствия, срок исковой давности давно истек и права никто оспорить не сможет.
к содержанию ↑

Изучаем
договор

Когда право собственности на квартиру возникло не в результате приватизации «советской» квартиры, а после заключения договора (ренты, мены, купли-продажи), стоит внимательно изучить документ. Проверьте, нет ли в тексте договора дополнительных условий, неисполнений которых ведет к его расторжению или признанию недействительным. Есть? Уточните, выполнены ли эти условия.

Обязательно обращайте внимание на срок начала действия договора. Насторожить должен факт срочной продажи жилья, полученного в дар или по наследству. Особенно если дарителем выступал не родственник продавца.
к содержанию ↑

Перепланировки

Теперь поговорим о том, как проверить документы при покупке квартиры на предмет наличия не
узаконенных изменений
планировки.Внимательно изучите техпаспорт на квартиру. Лучше сделать это совместно с представителем БТИ. Искать нужно расхождения между фактическим положением вещей и сведениями, имеющимися в документах.

Знайте! Перепланировкой считается не только изменение конфигурации помещения, снесение стен
или перемещение окон. Изменением планировки также именуется установка внеплановых электро-, гидро- или газоагрегатов,
перемещение коммуникаций или инженерных сетей.

Если приобретете квартиру с незаконной перепланировкой, БТИ в судебном порядке заставит вас привести все к первоначальному виду. Это может стоит дорого.
к содержанию ↑

Проверка
продавца

Изучая сведения, касательно юридической чистоты квартиры, не стоит забывать и о личности того, кто продает жилье. Прежде всего, внимательно изучите паспорт продавца. Сделайте копию или, хотя бы, перепишите номер и серию. Постарайтесь визуально определить подлинность документа. В нем не должно быть зачеркиваний, описок, помарок, нечетких надписей.

Проверить подлинность паспорта можно и онлайн. Нужно зайти на сайт ФМС РФ и заполнить соответствующие графы. Также можно лично посетить территориальное отделение ФМС в своем регионе. Особенно внимательно следует действовать, когда жилье принадлежит ребенку. До 14 лет действия за него совершают родители, усыновители или опекуны.

Полномочия первых подтверждаются свидетельством о рождении и соответствующей отметкой в паспорте. Вторые руководствуются решением суда, третьи — с письменного разрешения опекунского совета. После 14 лет и до достижения совершеннолетия ребенок осуществляет сделку самостоятельно. Однако письменное согласие представителей, все же, требуется.

Если квартира продается не собственником, а через представителя, следует убедиться в наличии доверенности. Изучите документ, узнайте, какие права имеются у представителя. Может ли он получать деньги или его права заключаются только в подготовке документов. Посетите нотариуса, заверившего доверенность. Выясните, не был ли документ отозван и не является ли он поддельным.

Постарайтесь встретиться с фактическим хозяином лично и уточнить все обстоятельства продажи. Следующий достаточно важный момент — дееспособность продавца. Особенно следует быть внимательным, когда квартира приобретается у пожилого человека и личности, явно страдающей от наркотической или алкогольной зависимости. Возьмите у продавца справку от психиатра или из наркодиспансера.
к содержанию ↑

Права
третьих
лиц

В этом случае необходимо тщательно просмотреть расширенную выкопировку из домовой книги. Там содержатся сведения о всех, кто когда-либо был прописан в квартире. Есть сведения и о том, кто, когда и куда был выписан и имеют ли эти люди право дальнейшего проживания в помещении. Речь идет о таких категориях:

• призывниках;
• осужденных и отбывающих наказание;
• престарелых родственниках, содержащихся в домах престарелых;
• недееспособных гражданах, находящихся в психиатрических лечебницах;
• гражданах, которые проходят длительное лечение в пределах РФ или за границей.

Важно! Если пропустить наличие таких жильцов, выписать их в дальнейшем будет сложно даже при
помощи суда.

Также нужно выяснить не проживают ли в квартире несовершеннолетние. Тогда для совершения сделки понадобится разрешение органов опеки. Для правомочности сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, если таковой имеется. Однако в некоторых случаях продавец может сознательно скрывать эти сведения.

Проверить официальную информацию о наличии или отсутствии супруга практически невозможно. Не стоит доверять людям, утверждающим, что они могут сделать это за отдельную плату. Вероятнее всего, это мошенники. Чтобы обезопасить себя, можно попросить продавца предоставить нотариально заверенное заявление, что он не состоит в браке.

Конечно, нотариус также будет действовать основываясь только на словах клиента. Здесь важно другое: если впоследствии будет доказано, что продавец на момент совершения сделки состоял в браке, и второй супруг потребует признания сделки недействительной, нотариально заверенное заявление поможет доказать умысел продавца. Тогда уже его будут судить за мошеннические действия.
к содержанию ↑

Как риэлторы проверяют чистоту
квартиры

Проверять юридическую чистоту самостоятельно — занятие хлопотное и достаточно сложное. Чтобы облегчить себе жизнь каждый третий покупатель обращается в юридическое агентство или риэлторскую контору.
Делать это или нет, решайте сами. Стоит понимать, что риэлтор будет проделывать все действия, описанные выше. Он обратится в те же инстанции и отправит те же запросы. Единственное отличие заключается в том, что профессиональный посредник знает, куда смотреть. Он понимает, где могут обнаружиться несоответствия, какие способы и приемы часто используют мошенники.

При обнаружении несоответствий в бумагах он знает куда нужно обращаться дальше. По завершении проверки риэлтор составит для клиента отчет, где укажет все выявленные недостатки и даст рекомендации по проведению сделки.
к содержанию ↑

Мы уже говорили о том, какие сведения можно бесплатно получить на сайте Росреестра. На этом же портале можно дистанционно заказать и расширенную выписку. Для этого на главной странице официального портала перейдите в раздел для физических (юридических) лиц и выберите сервис «Получение выписки из ЕГРН».
Чтобы получить информацию придется внимательно заполнить короткую анкету. Сделать это несложно, нужно просто отвечать на вопросы. Уплатите госпошлину и подождите ответа. Стоимость запроса составляет 250 рублей. Таким способом узнают:

• назначение объекта;
• актуальную планировку;
• наличие кадастрового паспорта;
• информацию о собственниках и зарегистрированных лицах.

Внимание! Онлайн-выписка не является официальным документом и носит исключительно
ознакомительный характер. Для предоставления в государственные учреждения нужно заказывать документ в традиционном
формате на бумажном носителе.

Если речь идет о нотариально заверенном договоре, в назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то день обычно начинается с закладки денег в банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов считается наиболее безопасным и удобным. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги.

Если по истечении оговоренного времени право собственности не подтвердилось, то доступ продавца к ячейке ограничивается, а покупатель может забрать деньги, предъявив паспорт.

В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит дороже и по оформлению занимает больше времени.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Расчеты могут быть произведены также через депозит нотариуса. Деньги переводятся на счет нотариуса, который в рамках условий договора (например, при предъявлении свидетельства о регистрации или расписки о подаче документов) отдает деньги продавцу.

Если предусмотрена оплата в рассрочку или после совершения сделки, то, во-первых, такая сделка обременяется залогом в силу закона (то есть квартира будет помечена как заложенная до момента предъявления в Росреестр сведений об оплате), во-вторых, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии, например, поручительство, залог иного имущества, банковская гарантия.

Что касается наличной формы расчетов, большие суммы лучше проверять через детектор купюр во избежание получения фальшивых или поврежденных купюр. Зачастую человек может сам не знать, что передает фальшивые деньги

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.

Подписанный договор купли-продажи вместе с другими необходимыми документами подают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ). С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно в электронном виде на сайте Росреестра .

Документы, необходимые для регистрации сделки:

• заявление о регистрации перехода права собственности от продавца;

• заявление о регистрации права собственности от покупателя;

• документы, удостоверяющие личность участников;

• правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;

• квитанция об оплате госпошлины;

• договор купли-продажи;

• доверенность (если за кого-то из участников договор подписало доверенное лицо);

• согласие супруга продавца (если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак);
• кадастровый паспорт (если в Росреестре нет его копии).

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

Проверяем продавцов недвижимости

Паспорта

Если у квартиры несколько собственников (а мы об этом узнаем из выписки ЕГРН), каждый из них должен быть согласен на продажу и прийти на сделку (за исключением детей — в их интересах действуют родители). Если среди собственников есть дети — проверяем свидетельства о рождении (или паспорта у подростков старше 14 лет).

• внешний вид: если паспорт разрисован детьми или в нем отсутствуют страницы, придется его менять перед сделкой
• срок действия — с просроченным совершить сделку не получится, придется сначала менять документ
• паспортные данные сверяем с данными в других документах
• изучаем фотографию — внешность должна соответствовать человеку, который хочет вам продать квартиру.

Источник: services.fms.gov.ru

Когда стоит сомневаться:

• паспорт выглядит подозрительно. Можно проверить, не числится ли он в базе недействительных документов МВД
• один из собственников явно недоволен предстоящей сделкой — значит, есть риск, что он откажется от продажи.

Разрешение органов опеки на сделку

Если среди собственников есть дети, для совершения сделки надо получить разрешение от органов опеки. Для этого родители должны предоставить ребенку взамен продаваемого жилья другое, по условиям не хуже (нельзя, например, вместо трешки купить однушку). При этом не имеет никакого значения каким размером доли владеет ребенок, пусть даже одним квадратным метром — в Казани опека не соглашается на денежный эквивалент на счету ребенка, только доля!

Если ребенок старше 14 лет, он обязательно должен присутствовать на сделке. Помним, что все сделки с несовершеннолетними проходят только через нотариуса!

Информации о маткапитале может и не быть в договоре, поэтому в случае сомнений смело просите справку из Пенсионного фонда о размере остатка маткапитала.

• наличие детей у продавцов
• улучшаются ли жилищные условия детей.

Когда стоит сомневаться:

• Если квартира куплена с маткапиталом, а детям не выделены доли — с такими вариантами лучше не связываться.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, она относится к совместно нажитому имуществом, а значит, ее нельзя продать без разрешения супруга, заверенного нотариально. Если собственник недвижимости в разводе, но квартира была куплена в период брака, попросите для ознакомления решение суда о разделе имущества.

• дата нотариального согласия
• подлинность доверенности.

Когда стоит сомневаться:

• продавец уверяет, что в браке никогда не был, при этом паспорт без печати и свежий
• вам не показывают решение суда о разделе имущества, уверяя, что вы лезете не в свое дело.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Продажа по доверенности

Если сделка проходит по доверенности, проверьте действительна ли она — это сделать можно за пару минут на сайте (для доверенностей выданных после 29.12.2020 г).

Справки из ПНД

Риелторы с опытом рекомендуют просить у продавца справки из нарко- и психдиспансеров, подтверждающие, что он не стоит на учете. Таким образом, возможно исключить риск, что в суде сделку оспорят по этим основаниям.

Укажите пункт об обязательном предоставлении справки в вашем договоре. Если вдруг продавец наотрез отказывается, значит, есть повод усомниться и отменять сделку.

Источник: notariat.ru

Проверяем объект недвижимости

Выписка из ЕГРН

Это сведения из единого государственного реестра недвижимости — в них содержится основная информация о квартире. Документ готовится в течение 5 дней. Заказывает его собственник в Росреестре или МФЦ.

• основание права собственности — правоустанавливающий документ.
• имена, фамилии, даты рождения владельцев квартиры — сверяем все данные с паспортными.

Если собственница сменила фамилию, выйдя замуж, необязательно заранее менять данные в Росреестре, можно просто на сделку принести свидетельство о заключении брака и сдать на регистрацию со всеми документами.

• аресты или обременения. Если квартира в ипотеке, в выписке ЕГРН ставится об этом пометка. Указывается и факт судебного ареста — вот почему важно просить свежий документ, а не ориентироваться на старые выписки

• несовершеннолетние в числе собственников — это не страшно, но сделка растягивается во времени — понадобится обязательное разрешение органов опеки

Когда стоит сомневаться:

• продавец показывает «старую» выписку и под разными предлогами не хочет заказывать новую
• если есть несовпадения с другими данными.

Смотрите также: Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Основание права собственности на квартиру

Это, пожалуй, самый важный документ. Изучите его внимательно. Правоустанавливающим может быть (перечисляем в порядке популярности): договор купли-продажи, договор долевого участия, договор переуступки (уступки права требования), приватизация, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда, договор мены или ренты.

• данные квартиры — адрес, площадь, кадастровый номер, и т. п.
• имена, фамилии, паспортные данные владельцев
• на основании какого правоустанавливающего документа была приобретена квартира ранее
• иные важные условия договора.

Когда стоит сомневаться:

• продажа унаследованной недвижимости сразу после смерти наследодателя — если вдруг объявятся «неучтенные» наследники сделка может быть оспорена в суде
• слишком «частая» смена собственников — если за последние 5 лет объект перепродавали несколько раз, вариант определенно мутный.

Справки из Управляющей компании (ТСЖ)

Попросите заказать сразу два документа — справку о зарегистрированных лицах и справку об отсутствии коммунальных задолженностей.

• на совпадение площади и номера квартиры
• отсутствие долгов
• количество прописанных лиц, есть ли в их числе дети.

Когда стоит сомневаться:

• прописаны дети-не собственники квартиры (выписать их не так то и просто)
• прописаны лица, находящиеся в тюрьме (на принудительном лечении)
• большие долги за коммуналку, которые продавец клянется погасить после продажи квартиры. Помните: вся задолженность по взносам за капитальный ремонт переходит на плечи нового собственника.

В двух словах- что проверяем:

Выписка из ЕГРН

Справки из управляющей компании (ЖЭУ)

По необходимости: согласие органов опеки, супруга, справки из ПНД, доверенность

Важные правила

Ознакомитесь со всеми документами до подписания предварительного договора купли-продажи и внесения аванса. Снимите копии с оригиналов и изучите их в спокойной обстановке. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если собственник раздражается на ваши просьбы — это повод для сомнений. Если вас торопят, хотят продать квартиру очень быстро, то это тоже повод усомниться.

Можно заказать справку о переходе прав собственности, чтобы понять, как часто до этого была смена собственников. Обращайтесь к специалистам, если вам кажется, что с документами не все в порядке. Недвижимость — не та сфера, где можно полагаться на авось.

Планируете купить квартиру в Казани?

Оставьте свои контакты, и специалисты АН Rielty проведут вам бесплатную консультацию.