Минимальная арендная плата за объект недвижимости

Содержание

Минимальная арендная плата за объект недвижимости — это самая низкая сумма, которую арендатор должен заплатить владельцу за возможность использования привлекательной недвижимости. В следующих разделах статьи мы рассмотрим важные аспекты этой темы, включая факторы, влияющие на определение минимальной арендной платы, преимущества и недостатки такого подхода, а также способы оптимизации арендных расходов. Узнайте, какой вклад может внести арендная плата в рентабельность бизнеса и как правильно оценить стоимость объекта недвижимости, чтобы сделать выгодную сделку.

Какая минимальная стоимость аренды 1 кв м нежилого помещения

Добрый день! Необходимо заключить договор аренды нежилого помещения между Юл и Фл(также является участником ООО) для отчетности в налоговую. Но по сути никакие денежные средства выплачиваться не будут. Так как нужно перечислять 13% за физ. лицо в бюджет, хотелось бы снизить издержки.

Но и слишком низкую стоимость нельзя указывать, т.к при проверке налоговой, они могут увидеть, что цена слишком занижена и начислить налог. Договор будет заключен менее чем на год. В этом же здании арендаторы выплачивают 400 руб. за кв м. Но сама цена берется из воздуха. Спасибо!

Стоимость аренды 1 кв м нежилого помещения

Показать полностью

14 января 2016, 08:57 , Алексей, г. Мурманск
Ответы юристов
Евгений Горюнов
Юрист, г. Ивантеевка

Общаться в чате

Добрый день! Необходимо заключить договор аренды нежилого помещения между Юл и Фл(также является участником ООО) для отчетности в налоговую. Но по сути никакие денежные средства выплачиваться не будут. Так как нужно перечислять 13% за физ. лицо в бюджет, хотелось бы снизить издержки.

Для того, что бы физлицо вообще не платило налоги с такой «аренды», рекомендую заключить договор безвозмездного пользования.

Единственный негативный момент при такой схеме заключается в том, что у ООО возникает внереализационный доход в виде пользования указанным имуществом

Минимальная арендная плата за объект недвижимости

Минимальная арендная плата за объект недвижимости – это определенная сумма, которую требуется уплатить арендатору за использование объекта недвижимости на определенный период времени. Размер минимальной арендной платы может зависеть от различных факторов, таких как местоположение объекта, его состояние, рыночная конъюнктура и др.

Факторы, влияющие на размер минимальной арендной платы

1. Местоположение объекта: От расположения объекта недвижимости зависит его привлекательность для потенциальных арендаторов. Например, объект, находящийся в центре деловой активности или в популярном туристическом районе, может иметь более высокую минимальную арендную плату.

2. Состояние объекта: Состояние объекта недвижимости также может повлиять на размер минимальной арендной платы. Если объект требует ремонта или имеет особенности, которые могут затруднять его использование, арендная плата может быть снижена.

3. Рыночная конъюнктура: Состояние рынка недвижимости и предложение/спрос на аренду также оказывают влияние на размер минимальной арендной платы. При высоком спросе на объекты недвижимости, минимальная арендная плата может повышаться.

Значение минимальной арендной платы для арендаторов и арендодателей

Для арендаторов минимальная арендная плата является фактором, который нужно учесть при планировании бюджета и принятии решения об аренде. Более высокая арендная плата может ограничивать доступность определенных объектов недвижимости для потенциальных арендаторов.

Для арендодателей минимальная арендная плата является важным аспектом при определении цены аренды. Она должна покрывать затраты на поддержание объекта и приносить прибыль.

Минимальная арендная плата за объект недвижимости является важным фактором при аренде и зависит от местоположения, состояния объекта и рыночной конъюнктуры. Арендаторы и арендодатели должны учитывать этот фактор при принятии решений о аренде и установлении цены аренды.

Сдаем (принимаем) имущество в аренду: право

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и он не оспаривал ее передачу), стороны не вправе оспаривать этот договор по причине ненадлежащего описания объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 того же постановления).

Вопрос

Обязательно ли составлять договор аренды в письменной форме? Нужно ли регистрировать договор аренды?

В письменной форме должен быть заключен договор аренды в следующих случаях (п. 1 ст. 609 ГК РФ):

если срок его действия превышает 12 месяцев;
если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (в данном случае срок аренды не имеет значения).

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Таким образом, в случае аренды здания, сооружения, нежилого помещения госрегистрация обязательна, если договор заключен на год и более.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Вопрос

Какие виды арендной платы можно использовать?

В статье 614 ГК РФ указано, что арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли доходов (продукции, плодов), полученных в результате использования арендованного имущества;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Вопрос

Как часто арендодатель вправе повышать арендную плату?

В случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Пленум ВАС в п. 21 Постановления от 17.11.2011 № 73 указал, что по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Таким образом, если законом или договором предусмотрено право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это путем направления арендатору уведомления (сообщения) без оформления дополнительного соглашения не чаще одного раза в год. В противном случае (при отсутствии у арендодателя права корректировать сумму платы в одностороннем порядке) изменение размера арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения сторон. При этом стороны могут пересматривать размер платы чаще одного раза в год.

Условие договора о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения (Постановление АС ЗСО от 02.07.2020 № Ф04-2139/2020 по делу № А27-23499/2019).

Вопрос

Кто (арендодатель или арендатор) обязан производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендованного имущества?

Одно из исключений из указанного общего правила – аренда транспортных средств. При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель в течение всего срока договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ). При аренде транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ).

Вопрос

Можно ли заключить договор аренды недвижимости (передать ее арендатору) до получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта?

Пленум ВАС в п. 11 Постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснил:

отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды;
при наличии соответствующих оснований лица (арендатор, арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ;
передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГрК РФ;
договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе с условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным (п. 2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, стороны вправе заключить договор аренды недвижимости, не дожидаясь выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) объекта при условии, что он не является самовольной постройкой. Закон не запрещает передачу арендатору объекта до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ.

Вопрос

Может ли арендатор получить арендуемое имущество в собственность?

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не закреплено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее внесенной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Размер арендной платы

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно. "
Если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным. Если в договоре не указано, за какой расчетный период определена арендная плата, то расчетным периодом признается весь срок действия договора.
Арендная плата может быть установлена в виде уплаты арендатором долгов третьего лица в определенном размере. Договор аренды носит возмездный характер и одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платежей за пользование арендованным имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды и являются его существенными условиями (статья 614 ГК РФ). Содержащийся в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетать несколько форм.
По правилам п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Задолженность по арендной плате, установленной договором в натуральной форме, не может быть взыскана в денежной форме. Если в аренду передается несколько объектов и в договоре не определен размер арендной платы за каждый из них, то установленные договором арендные платежи являются платой за пользование имуществом в целом.
Условие, по которому арендатор земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома, обязан передать в собственность арендодателя часть площади данного дома, признается условием об арендной плате. Если арендатор не исполнил указанную обязанность, то арендодатель вправе взыскать с него убытки в размере рыночной стоимости недвижимости. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2014)
Как указал в своем Постановлении Президиум ВАС РФ от 04.06.2013 г. N 18221/12 условие договора аренды об обязанности арендатора передать в собственность администрации 10 процентов общей площади жилого дома не противоречит действующему законодательству, в частности ст. 421 Гражданского кодекса РФ. В данном случае передача после ввода дома в эксплуатацию 10 процентов его площадей в собственность администрации представляет собой арендную плату, о которой, таким образом, стороны договорились при заключении договора аренды, что не противоречит ст. 614 ГК РФ.
Если все квартиры введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома распроданы третьим лицам, и в связи с чем исполнение обязательств в виде передачи квартир невозможно, то при таких обстоятельствах, учитывая положения п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем" и ст. 487 Гражданского кодекса РФ, если осноавания для взыскания убытков.
Если в силу закона у арендатора возникло право собственности на арендуемое им недвижимое имущество, то обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возникновения у него права собственности, определяемого в соответствии с положениями данного закона.
В случае отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды данный договор признается действующим, в связи с чем арендатор обязан вносить арендные платежи до момента регистрации указанного соглашения. Уплата за арендатора арендной платы третьим лицом прекращает соответствующую обязанность арендатора.
По договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается по завершении строительства и после исполнения им обязанностей застройщика. Факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы. Согласно подходу, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

"Адвокаты служат всему человечеству, поскольку в ежедневной борьбе права с бесправием они являются авангардом, стоят в первых рядах сражающихся и в своих процессуальных заявлениях и речах страстно провозглашают принципы права. Адвокаты – это апостолы права"

Васьковский Е.В., 1934г.

Успешное оказание квалифицированной юридической помощи с 2002 года.

Юридические

Адвокаты по административным делам
Административный процесс
Антимонопольное право
Арбитражный процесс
Банковское право
Банкротство (несостоятельность)
Валютное законодательство
Вексельное право
Возмещение вреда

Гражданское право и процесс
Договорное право
Жилищное право
Земельное право
Исполнительное право
Корпоративное право
Международное частное право
Налоговое право
Недвижимость
Право интеллектуальной собственности
Семейное право
Страховое право

Публикации

Неправомерное использование товарного знака
Адвокат в уголовном процессе
Адвокат по уголовным делам – защитник в уголовном процессе
Адвокатское расследование
Адвокаты | Защита от субсидиарной ответственности
Адвокаты Москвы – юридические услуги в суде
Адвокаты по делам об одностороннем отказе от исполнения контракта
Акт оказанных услуг

Минимальная и максимальная стоимости

Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так:

Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:

Аим – плата за имущество.
Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
j инф – индекс инфляции.
Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

Аим = Бап * Кз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кс * S, где:

Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
Кт – тип нежилого помещения.
Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
Кк2 – коэффициент размещения объекта.
Кк3 – коэффициент удобства пользования.
Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле

Пример

Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

По принятой формуле получаем размер арендной платы:

4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения

Комментарии к статье 654 ГК РФ часть 2:

1. В изъятие из общего правила для договоров аренды зданий и сооружений условие о размере арендной платы является обязательным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в договоре не согласованы условия арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило п. 3 ст.

424 ГК РФ о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги.

"Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как установление формы и размера арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Спорный договор не может считаться заключенным" (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков, поскольку применительно к ним невозможно установить среднерыночную цену.

К договорам аренды помещений по аналогии закона применяются нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим возникает вопрос: является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений?

По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, существует две позиции судов.

Согласно первой позиции размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 по делу N А13-9725/201).

В соответствии со второй точкой зрения установление в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ, а не в денежной форме допустимо.

В Постановлении ФАС Уральского округа от 18.09.2006 N Ф09-8202/06-С3 по делу N А34-1644/2006 было указано следующее:

". Установление сторонами в договоре от 31.05.2000 N 583 на определенный период его действия такой формы арендной платы, как проведение восстановительно-ремонтных работ, не противоречит ст. ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. "

2. Плата за пользование зданием (сооружением) согласно п. 2 комментируемой статьи должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014 было отмечено, что "в отсутствие в договоре аренды имущественного комплекса условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также нормы закона, обязывающей арендатора имущественного комплекса оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен названный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование имуществом, согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним".

3. Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) — 1 кв. м. Однако в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иное. Например, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м и т.д.

Возможно расхождение между размером площади здания (сооружения), указанным в документах, и фактическим размером переданного арендатору здания (сооружения). В любом случае арендная плата согласно п. 3 комментируемой статьи определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.

Статья 654. Размер арендной платы

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Согласно п. 1 коммент. ст. условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Согласование размера арендной платы — это целиком свобода усмотрения сторон, если иное не предусмотрено законом. Поэтому предложения о введении в гражданское законодательство нормы, согласно которой для более точного определения размера арендных платежей арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора, противоречат принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Некоторые авторы предлагают сделать обязательной лишь предварительную инвентаризацию арендодателем передаваемого арендатору имущества, считая неразумным и неправомерным обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. В этом предложении есть определенный рационализм, но определение состава и состояния вещи, по поводу аренды которой идут переговоры, все же вполне может быть осуществлено в добровольном порядке, без обязывающей законодательной нормы.

2. В п. 2 коммент. ст. в общем виде определен состав арендной платы по договору аренды здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Впрочем, данное правило является общим и может быть изменено законом или договором. Например, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным и иным организациям (ст. 56 Закона об объектах культурного наследия).

3. В п. 3 коммент. ст. обозначена зависимость величины арендной платы от фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре исходя из показателя размера здания (сооружения). Арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, что призвано устранить необоснованные финансовые потери какой-либо из сторон договора в случае несоответствия фактического размера здания или сооружения и размера, указанного в документах по его технической инвентаризации.

4. В остальном порядок, условия и сроки внесения арендной платы не имеют особенностей по сравнению с общими нормами ст. 614 ГК.

По мнению заявителя, поскольку сторонами при заключении договора не была установлена обязанность ответчика дополнительно к арендной плате вносить плату за земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты, следовательно, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды плата за пользование зданием, сооружением или помещением включает плату за пользование земельным участком.

Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.

Суды, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 438, 539, 548, 606, 614, 654, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт владения обществом на законных основаниях объектами аренды, с использованием которых предприятие в бездоговорном порядке производило сброс сточных вод, в отсутствие оплаты услуг по их транспортировке, констатировав обстоятельство заключенности договора аренды с учетом взаимного исполнения сторонами правоотношения его условий, пришли к обоснованным выводам о наличии в данном случае правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска.

Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили факт пользования ИП Филипенко Г.В. объектом аренды в спорный период при отсутствии доказательств внесения платы в соответствии с условиями договора и, руководствуясь статьями 330, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск частично с учетом заявления о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 381, 393, 450, 453, 606, 607, 611, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и частичном удовлетворении встречного иска.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом в заявленный период обществом не выполнялись, что является существенным нарушением условий договора аренды, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 450, 606, 614, 619, 622, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований комитета о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды и возврате имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 407, 410, 450, 606, 610, 611, 614, 619, 620, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", учитывая частичное погашение ответчиком задолженности, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Предприятия в пользу предпринимателя 2 069 963 руб. задолженности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 2 ст. 170, ст. 307, ст. 309, ст. 310, п. 3 ст.

401, п. 3 ст. 654 и п. 1 ст. 1102 ГК РФ, Истец просил взыскать неосновательное обогащение.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, протолковав и проанализировав условия договора от 01.02.2007 N 79000055 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, руководствуясь статьями 431, 614, 621, 652, 654, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", приняв во внимание позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации.

Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 421, 432, 606, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" и от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" (вместе с "Перечнем случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях") (далее — Постановление N 809-ПП), и исходили из того, что Организация включена в реестр негосударственных некоммерческих организаций, взаимодействующих с органами исполнительной власти только 23.08.2019, поэтому в соответствии с Постановлением N 809-ПП до указанной даты у истца не имелось права на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды. Кроме того, суды установили, что в нарушение условий договора и целей аренды часть арендованных истцом помещений в 2019 году использовалась иными лицами под склад и торговлю.

В 2021 году останется неизменным размер минимальной ставки арендной платы за нежилые объекты, принадлежащие Москве

В 2020 году была установлена минимальная ставка арендной платы в размере 4750 рублей в год за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы. Предусмотрено, что ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Настоящее постановление вступает в силу с 1 января 2021 года.

от 16 декабря 2020 г. N 2262-ПП

О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

ОТ 25 ДЕКАБРЯ 2012 Г. N 800-ПП И ОТ 25 ДЕКАБРЯ

В соответствии с Законом города Москвы от 8 июля 2009 г. N 25 "О правовых актах города Москвы" Правительство Москвы постановляет:

1. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 15 апреля 2013 г. N 236-ПП, от 1 июля 2013 г. N 424-ПП, от 29 октября 2013 г. N 710-ПП, от 1 июля 2014 г. N 364-ПП, от 24 декабря 2014 г. N 816-ПП, от 24 февраля 2015 г. N 71-ПП, от 20 октября 2015 г. N 678-ПП, от 24 мая 2016 г. N 272-ПП, от 1 июля 2016 г. N 386-ПП, от 2 декабря 2016 г. N 812-ПП, от 11 июля 2017 г. N 450-ПП, от 15 декабря 2017 г. N 1018-ПП, от 18 декабря 2018 г. N 1580-ПП, от 3 декабря 2019 г. N 1598-ПП, от 22 сентября 2020 г. N 1554-ПП):

1.1. Абзац первый пункта 1 постановления после слов "по договорам аренды," дополнить словами "заключенным без проведения торгов,".

1.2. В пункте 5 постановления цифры "2020" заменить цифрами "2021".

2. Внести изменение в постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 29 октября 2013 г. N 710-ПП, от 23 декабря 2013 г. N 869-ПП, от 18 июня 2014 г. N 349-ПП, от 1 июля 2014 г. N 364-ПП, от 17 сентября 2014 г. N 541-ПП, от 11 ноября 2014 г. N 650-ПП, от 9 декабря 2014 г. N 739-ПП, от 24 декабря 2014 г. N 816-ПП, от 24 февраля 2015 г. N 70-ПП, от 15 июля 2015 г. N 440-ПП, от 26 августа 2015 г. N 544-ПП, от 17 декабря 2015 г. N 897-ПП, от 22 декабря 2015 г. N 907-ПП, от 28 ноября 2016 г. N 785-ПП, от 2 декабря 2016 г. N 812-ПП, от 22 декабря 2016 г. N 933-ПП, от 28 марта 2017 г. N 123-ПП, от 19 апреля 2017 г. N 208-ПП, от 11 июля 2017 г. N 449-ПП, от 15 декабря 2017 г. N 1018-ПП, от 17 апреля 2018 г. N 326-ПП, от 18 декабря 2018 г. N 1580-ПП, от 16 апреля 2019 г. N 369-ПП, от 2 июля 2019 г. N 748-ПП, от 3 декабря 2019 г. N 1598-ПП, от 17 ноября 2020 г. N 1989-ПП), заменив в абзаце первом пункта 2 постановления цифры "2020" цифрами "2021".

3. Настоящее постановление вступает в силу с 1 января 2021 г.

4. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Ефимова В.В.

Источник Коммерсант Плюс

Сдача имущества в аренду: как налоговики контролируют цены

Что может быть хуже, когда налоговики оспаривают применяемые вами цены и выносят решение о доначислении НДС и налога на прибыль. Мы поможем разобраться, какие ошибки могут допустить при этом контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

Марина Озерова, специально для ИА "Клерк.Ру"

Прежде всего, необходимо четко уяснить, в каких случаях налоговые органы имеют право проверять правильность применяемых налогоплательщиком цен.

Перечень таких случаев установлен п. 2 ст. 40 НК РФ. Это:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Приведенный перечень является исчерпывающим, а это означает, что его расширительное толкование налоговыми органами неправомерно. На это указывают и арбитры (например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2002 № А56-857/02 и от 13.05.2002 № А56-859/02).

Делаем вывод: если налоговые органы проверили цену сделки по основанию, не предусмотренному п. 2 ст. 40 НК РФ, то решение о доначислении налогов и пени, исходящее из корректировки цен, может быть признано неправомерным.

Еще один важный момент.

Налоговый орган, произведя корректировку цен, может доначислить только налог и пени, но никак не штраф. Применение налоговым органом штрафных санкций, исходя из отклонения цены более чем на 20 процентов, основано на расширительном толковании п. 3 ст. 40 НК РФ, и поэтому неправомерно. Как подчеркивают судьи, основания для начисления штрафов в ст. 40 НК РФ не приведены, отсылки к другим нормам Налогового кодекса РФ в части привлечения налогоплательщика к ответственности в данной статье не содержатся (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2002 № А42-3803/01-26-57/02).

Далее. Важно помнить, что ст. 40 НК РФ устанавливает только три метода определения рыночной цены:

1) метод определения рыночной цены с использованием информации о сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами;

2) метод цены последующей реализации;

3) затратный метод.

Обратите внимание: методы определения рыночной цены, предусмотренные ст. 40 НК РФ, последовательно исключают друг друга. Поэтому использовать последующий метод можно только при невозможности определения рыночной цены с помощью метода предыдущего (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2004 № А79-4023/2003-СК1-4066; ФАС Уральского округа от 12.07.2001 № Ф09-1501/01АК).

А теперь, когда мы уяснили некоторые общие правила, перейдем к конкретной ситуации, а именно к контролю налоговыми органами цен, применяемых налогоплательщиком при сдаче имущества в аренду.

Итак, налоговики, как правило, пытаются доказать, что фирма при сдаче в аренду имущества, занизила соответствующие цены. Следователь, она не доплатила НДС и налог на прибыль.

Посмотрим, какие ошибки при этом допускают контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

Ошибка 1. Определяют рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

К примеру, согласно материалам дела постановления ФАС Центрального округа от 15.09.2005 № А-62-3245/2004 налоговые инспекторы определили размер арендной платы для целей применения ст. 40 НК РФ между взаимозависимыми лицами, взяв показатели размера арендной платы у 4-х независимых организаций. То есть определили так называемую рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

Поскольку цена аренды 1 кв. м проверяемого налогоплательщика была ниже средневзвешенной, ИФНС, применяя ст. 40 НК РФ, доначислила на полученную разницу соответствующие налоги.

Однако арбитры признали такие действия инспекции необоснованными, поскольку полученный ею средневзвешенный показатель не может рассматриваться в качестве официального.

Напомним, что еще Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 18.01.2005 № 11583/04 признал неправомерным использование налоговым органом при определении рыночной цены товаров (работ, услуг) метода "средней цены", поскольку он не предусмотрен в ст. 40 НК РФ.

Ошибка 2. Не исследуют условия сопоставимости и идентичности услуг по сдаче в аренду.

Рассмотрим такую специфическую ситуацию как сдачу в аренду имущества нефтебаз.

По мнению инспекции, организация занизила доходы для целей налогообложения в результате отклонения цен, применяемых по оказанию однородных услуг (по предоставлению имущества в аренду) в пределах непродолжительного периода.

В обоснование своего решения инспекция сослалась на то, что цена на услугу по сдаче имущества нефтебаз в аренду отклонялась в сторону повышения более чем на 20 процентов от рыночной цены.

Однако, определяя рыночную цену, налоговики не учли условия сопоставимости на рынке услуг по сдаче в аренду имущества нефтебаз, а именно: общая вместимость данных нефтебаз, коэффициент оборачиваемости резервуаров, коэффициент использования и заполнения резервуаров налоговым органом не исследовались.

Между тем сдаваемые налогоплательщиком в аренду нефтебазы находились в различных районах, имели различный объем продаж нефтепродуктов. Согласно данным о технико-экономических характеристиках нефтебаз, сдаваемые в аренду нефтебазы имели различные года постройки, различный фактический грузооборот за год, различный коэффициент оборачиваемости резервуаров, на некоторых сдаваемых нефтебазах часть резервуарного парка и оборудования была законсервирована.

Все это, естественно, было учтено арбитрами, которые признали решение ИФНС о доначислении налогов недействительным (постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2005 № А64-174/05-19).

Аналогичный подход судей приведен в постановлении ФАС Московского округа от 04.07.2003 № КА-А40/4145-03.

Так, служители Фемиды пояснили, что инспекция приводит стоимостное сравнение арендных платежей за 1 кв. м без учета экономических условий и специфических черт сдаваемых в аренду площадей, колебаний потребительского спроса на них, иных существенных обстоятельств и условий договоров аренды, влияющих на размер арендной ставки, в том числе, срок сдачи в аренду помещений, размер площадей, назначение помещений, место их расположения и др.

Ошибка 3. Используют метод цены последующей сдачи помещений в аренду, ссылаясь на письмо Биржи, в котором сказано об отсутствии рыночных цен на услуги по сдаче в аренду.

Так, организация сдавала в субаренду производственные площади своим дочерним обществам.

Налоговая инспекция пришла к выводу о занижении организацией НДС по суммам арендной платы, полученной от своих дочерних обществ при передаче в субаренду производственных площадей по цене ниже рыночной более чем на 20 %.

При этом ИФНС исходила из цены последующей сдачи помещений в субаренду из-за отсутствия соответствующих рыночных цен, как указано в письме ЗАО "Биржа "Санкт-Петербург".

Однако арбитры не согласились с такой позицией контролеров.

Судьи указали следующее:

— ИФНС не доказала невозможности определения рыночных цен арендной платы по сдаче в субаренду производственных и складских площадей, а также отсутствие или недоступность информационных источников для определения рыночной цены;

— письмо ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург» не может быть признано достаточным доказательством отсутствия или недоступности иных источников информации о рыночных ценах арендной платы в г. Тихвине;

— ИФНС не представила суду доказательства того, что стоимость услуг по сдаче организацией нежилых помещений в субаренду в период действия договоров отклонялась в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночных цен идентичных услуг.

В итоге арбитры пришли к выводу, что налоговым органом вынесено немотивированное решение о доначислении НДС, поскольку отсутствуют данные официального источника информации о рыночных ценах на услуги по сдаче недвижимого имущества в аренду, а возможность использования метода последующей реализации не доказана (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2004 №А56-5208/04).

Ошибка 4. Берут за основу ставки арендной платы, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования.

К примеру, завод сдавал в аренду помещения столовых.

ИФНС в качестве рыночной цены приняла ставки арендной платы без НДС, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования "Сланцевский район" — "Об утверждении расчета годовой арендной платы за нежилые помещения", с учетом коэффициента для кафе. Отметим, что названными постановлениями установлены ставки для расчета арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда в г. Сланцы и в Сланцевском районе.

Судьи в данном случае пришли к выводу, что цены, рассчитанные налоговым органом, нельзя признать рыночными ценами работ, услуг, сложившимися при взаимодействии спроса и предложения на рынке работ, услуг в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2005 № А56-23227/04).

Ошибка 5. Производят сравнение с ценами, представленными сторонней организацией.

Организация получала доход от сдачи помещения в аренду.

Налоговые органы направили запрос сторонней организации об уровне рыночных цен по аренде помещений. Согласно ответу сторонней организации рыночные цены по аренде помещений в районе, где находится организация-налогоплательщик, выше примененных организацией. С учетом рыночных цен сумма арендной платы, полученная организацией в проверяемый период, отличается от расчетной на 46,6%, то есть более чем на 20%.

В таком случае, по мнению налоговой инспекции, организация занизила выручку от сдачи помещений в аренду.

Суд признал решение инспекции неправомерным и указал на то, что из пп. 4 п.2 ст.40 НК РФ следует, что отклонение от уровня цен определяется относительно цен, примененных конкретным налогоплательщиком по иным аналогичным сделкам по однородным (идентичным) товарам (работам, услугам). У налогового органа отсутствовали основания для применения в качестве сравниваемого уровня цен цены, указанные в справке сторонней организации, поскольку они не относятся к деятельности проверяемого налогоплательщика.

Арбитры приняли во внимание, что инспекция не доказала, что организацией были заключены иные договоры аренды помещений и в них были применены цены с отклонением в сторону понижения или повышения по сравнению с ценой, указанной в рассматриваемом договоре аренды.

И еще, подчеркнули судьи, налоговый орган ни в акте проверки, ни в решении не указал, каким из показателей (однородность или идентичность) он пользовался при определении рыночной цены аренды помещений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2002 №А56-25720/01).

Ошибка 6. Проводят сравнение с ценами, представленными другими налоговыми инспекциями.

В таком случае достаточно отметить, что уровень рыночной цены по сделкам аренды, установленный на основании данных, представленными налоговыми инспекциями, определен налоговым органом по методу, не предусмотренному ст. 40 НК РФ.

И арбитры обязательно примут это во внимание (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2004 № А82-124/2003-А/6).

В ИАС «Консалтинг. Стандарт» подробная информация, связанная с проверкой обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам, приведена в справке «Проверка обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам» раздела «Порядок исчисления налога».