Да, продажа коммерческой недвижимости городу возможно и может быть выгодной сделкой. В следующих разделах статьи будут рассмотрены преимущества и риски данного решения, а также описаны возможные варианты использования вырученных средств, которые могут значительно повлиять на развитие и благоустройство города.
Продажа коммерческой недвижимости городу – это не только денежные средства для местного бюджета, но и возможность привлечения новых бизнесов, создания рабочих мест и развития инфраструктуры. Однако, необходимо учитывать потенциальные риски и найти баланс между экономическими выгодами и сохранением культурного и исторического наследия города. В дальнейшем будут представлены конкретные примеры успешных продаж коммерческой недвижимости городам, а также анализ и рекомендации для управленцев и граждан, которые помогут определиться с решением – оставить или продать. Подробное изучение этой темы поможет лучше понять возможности и перспективы данного вида сделок, а также осознать важность принятия взвешенных решений в интересах развития города.
Как продать коммерческое помещение без уплаты налога с продажи и сменить собственника вместе с арендатором?
1. В 2022 году приобретено помещение (коммерческая недвижимость), стоимость по ДКП — 4,5 млн. руб.
2. Кадастровая стоимость по состоянию на 30.06.2023 г. — 5871667.74 руб.
3. С 01.12.22 по настоящее время помещение сдается в аренду ЮЛ, сдается ФЛ, денежные средства поступают на счет за вычетом налога 13 %.
4. Хотим продать данное помещение вместе с арендатором (смена собственника, арендатор остается такой же)
1. По какой стоимости стоит продавать учитывая, что помещение менее 5 лет в собственности, чтобы не платить налог с продажи (разницу), продавать по такой же стоимости как и купили — 4,5 млн. руб. или как сделать безболезненно
2. Распространяются ли такие отношения как на квартиру (тоесть купил и продал по одинаковой стоимости) ?
Спасибо, буду рад грамотному и подробному ответу, чтобы в следующем году отчитаться декларацией о дохода от сдачи в аренду (тут вопросов нет!) и декларацией о реализации недвижимости и не платить налог от продаж)
Ответы на вопрос (6):
30.06.2023, 08:15,
г. Ставрополь
Здравствуйте АНДРЕЙ, доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК, ст. 209 НК, п. 1 ст. 210 НК).
На основании п. 1.1 ст. 224 НК доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%. На основании подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст.
220 НК налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи нежилой недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК, не превышающем в целом 250 000 рублей. При этом ст.
217 НК установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК).
В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК).
Следует учитывать, что положения п. 17.1 ст. 217 НК не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Исключение из этого правила сделано только для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств (письмо Минфина от 17.03.2020 № 03-04-07/20343). То есть если нежилое помещение каким-то образом использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, доход от его реализации облагается НДФЛ вне зависимости от срока нахождения участка в собственности. В рассматриваемом случае недвижимость в предпринимательской деятельности не использовалась, но находилась в собственности менее трех лет (с 2020 года), соответственно, доход от ее продажи облагается НДФЛ.
Обращаем внимание, что налоговая база по НДФЛ по доходам от продажи любого недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК. В соответствии с п. 2 ст.
214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная , размеры, качество строительства и существующие арендные контракты, чтобы оценить рыночную стоимость недвижимости.
Правовые аспекты
Продажа коммерческой недвижимости городу требует соблюдения определенных правовых процедур. В зависимости от страны или региона могут быть различные правила и требования, особенно связанные с землей и недвижимостью. Необходимо обратиться к компетентным юристам или специалистам по недвижимости для точного понимания законодательства и процедур, связанных с продажей недвижимости городу.
Экономическая выгода
Продажа коммерческой недвижимости городу может иметь экономическую выгоду для всех сторон. Город, скупая такую недвижимость, может использовать ее для развития инфраструктуры или создания новых рабочих мест. Владельцы недвижимости получают деньги за свою собственность, а долгосрочные арендаторы, возможно, смогут продолжить свою деятельность на новом основании.
Примеры продажи коммерческой недвижимости городу
Продажа коммерческой недвижимости городу уже имела место в различных странах. Некоторые города активно развивают свои бизнес-кварталы или промышленные зоны, приобретая коммерческую недвижимость для последующей продажи или аренды. Это стимулирует экономический рост города и привлечение новых инвестиций.
Продажа коммерческой недвижимости городу является реальной возможностью при определенных условиях. Оценка недвижимости, соблюдение правовых аспектов и экономическая выгода для всех сторон играют важную роль при принятии решения в пользу продажи недвижимости городу.
5 самых распространенных способов структурирования сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости
Продажа объектов коммерческой недвижимости, как правило, долгий и непростой процесс, который может растянуться на несколько месяцев. При этом сделка купли-продажи предполагает уплату немалых налогов государству. Выбирая тот или иной вариант структурирования сделки, собственники чаще всего думают как раз об оптимизации налогообложения. О том, какие варианты структурирования сделки существуют на рынке, рассказываем подробно.
Какие налоги нужно платить при прямой продаже коммерческой недвижимости?
С точки зрения законопослушного налогоплательщика оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех соответствующих налогов. Как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн рублей владеют ИП.
Если индивидуальный предприниматель не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить 13% налога на доходы (если владел объектом не более 5 лет). В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, с продажи объекта такая организация не платит НДС. Но использовать упрощенную схему налогообложения могут лишь небольшие компании, доходы которых не превышают 120 млн рублей в год. Если объект коммерческой недвижимости генерирует большой денежный поток и оборот его выше, при продаже компания обязана уплачивать НДС, налог на прибыль, а также 13% с дивидендов акционерам со средств, полученных от продажи.
Какие способы оптимизации налогообложения объектов коммерческой недвижимости практикуются на рынке?
В случае если объект продает компания, показывающая систематический убыток, она не будет платить налог на прибыль в размере 20%. Поэтому в российской практике перед продажей объекта некоторые покупатели переводят объект на юридическое лицо, имеющее убытки. Безусловно, такая схема довольно сомнительна, к тому же все остальные налоги компания все равно должна заплатить.
Некоторые предприниматели до сих пор используют незаконную схему передачи части суммы в виде наличных средств через банковскую ячейку. В этом случае продавец официально продает недвижимость по заниженной цене, продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, а затем продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на приобретенный объект. Такая схема таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель в случае обнаружения проблем на объекте не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.
Можно ли продать не объект, а компанию, которая им владеет?
Один из вариантов структурирования сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости заключается в том, что продаются доли в ООО. Такой вариант предусматривает продажу не самого объекта недвижимости, а компании, на балансе которой он числится. При продаже долей ООО не возникает необходимости уплачивать НДС. Однако в случае возникновения проблем у приобретателя и обмана со стороны продавца суд не сможет рассматривать первого в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а бизнес.
Какие еще варианты структурирования сделок встречаются на практике?
В России распространена ситуация, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП. Все ИП работают по «упрощенке» (и, соответственно, должны будут заплатить 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами). Между тем покупатель объекта не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.
Какой вариант структурирования сделки наиболее удобен при приобретении объекта пулом инвесторов?
Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.
Такой вариант удобен в том случае, если приобрести объект планирует пул инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Каждый из покупателей в этом случае может стать собственником паев закрытого паевого фонда недвижимости. Почему краудфандинговая площадка AKTIVO использует именно такой вариант структурирования сделки, что такое ЗПИФ и чем выгоден такой формат совместного владения и управления коммерческой недвижимостью, можно почитать здесь.
AKTIVO — компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
Подписаться на наши соц. сети
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, Aktivo не гарантирует доходность инвестиций. Информация об инвестиционных фондах, объектах недвижимости, экономические показатели, а также любые аналитические и информационные данные предоставлены ООО «Активо» на правах пайщика указанных закрытых паевых инвестиционных фондов.
Вся информация, содержащаяся в маркетинговых и иных материалах ООО «Активо», в том числе о будущей доходности паев ЗПИФН, является предположительной. Для более точной оценки перед принятием решения о покупке паев мы настоятельно рекомендуем самостоятельно изучать объект инвестирования или обратиться к финансовому советнику. Все финансовые расчеты и модели являются только прогнозом, за достоверность которого ООО «Активо» не несет ответственности. ООО «Активо» ни при каких обстоятельствах не гарантирует доход по паям инвестору, а также не гарантирует ликвидность паев: не обещает и не предлагает обратный выкуп паев фонда. Информация, размещенная на сайте не является публичной офертой.
Общество с ограниченной ответственностью «АКТИВО» (ООО «АКТИВО»)
ОГРН: 1157746247724, ИНН: 7709452909
Адрес: ул. 2-я Звенигородская, д. 13с42, этаж 8, Россия, Москва, 123022
Тел.:+7 (495) 150-64-64
