Да, продажа недвижимости близкому родственнику возможно, но существуют определенные правила и законы, которые необходимо соблюдать. В следующих разделах статьи мы рассмотрим, какие виды родственных отношений считаются близкими, какие требования предъявляются при продаже недвижимости родственнику, а также обязательные документы и процедуры, которые нужно учесть при сделке. Наша статья поможет вам разобраться в подробностях и избежать возможных ошибок, которые могут возникнуть при такой сделке.
Продажа квартиры родственнику: правила процедуры
Сделки по продаже квартиры могут происходить между разными категориями действующих и потенциальных собственников. Одним из вариантов осуществления таких сделок является соглашение о купле-продаже жилой недвижимости, заключаемое между родственниками. Такая сделка будет иметь ряд своих особенностей как в оформлении, так и в процедуре реализации прав на налоговые льготы.
Семейный Кодекс при взаимодействии с Гражданским определил, какие лица могут считаться близкими родственниками.
Данное определение необходимо как для формирования правовой возможности совершать те или иные юридически значимые действия такими лицами, так и для определения правовых возможностей взаимодействия таких лиц.
В соответствии с нормами Семейного Кодекса к близким родственникам относятся следующие категории:
- супруги, заключившие официальный брак путём регистрации его в уполномоченных государственных органах;
- родители и дети, в том числе лица, в отношении которых или которыми были совершены действия по усыновлению (удочерению);
- родные братья и сестры (в том числе, те, у кого общий только один родитель, а также те, которые юридически признаны родными по факту совершения процедуры усыновления);
- бабушки, дедушки и внуки, находящиеся в родстве по прямой линии.
Для этих категорий порядок совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества будут иметь свои особенности.
Продажа доли квартиры
Для совершения сделки по продаже доли квартиры родственнику Гражданский Кодекс, выступающий основным регулятором всех совершаемых сделок с недвижимостью, не предусматривает никаких особенностей — договор купли-продажи заключается по стандартной схеме, предусмотренной для таких соглашений.
Процедура продажи выглядит следующим образом:
- установление цены продажи имеющейся части жилплощади на основании решения владельца из расчета рыночной цены всей квартиры;
- извещение совладельцев о желании продать свою долю в квартире с целью получения информации о желании совладельцами воспользоваться правом преимущественного выкупа представленной доли или о подготовке нотариально заверенного отказа от такого права (если совладельцем и является родственник, которому планируется продать долю, то этот этап пропускается);
- заключение договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности (нотариальное заверение такого договора не потребуется, так как он заключается между физическими лицами, состоящими в родстве).
Можно ли продать недвижимость близкому родственнику
Вопрос о продаже недвижимости близкому родственнику является одним из наиболее часто встречающихся среди собственников недвижимости. Возникает вопрос о возможности такой продажи, а также о налоговых последствиях и правовых аспектах данной сделки.
Законодательство о продаже недвижимости
В России продажа недвижимости регулируется гражданским кодексом, а также некоторыми другими законами и нормативными актами. Вопрос о продаже недвижимости близкому родственнику непосредственно не запрещен законами РФ.
Требования к продаже недвижимости родственнику
При продаже недвижимости родственнику важно учесть следующие требования:
- Необходимо соблюдать рыночную стоимость недвижимости. Продажа по ниже рыночной цене может рассматриваться как скрытое дарение и подпадать под соответствующие налоговые обязательства.
- Сделка должна быть надлежаще оформлена в соответствии с законодательством. Важно составить полный пакет документов, включающий договор купли-продажи, переход права собственности и прочие необходимые документы.
- Продажа недвижимости близкому родственнику может потребовать согласования с другими заинтересованными сторонами, такими как супруг или прочие наследники. Рекомендуется проконсультироваться со специалистами в данной области.
Налоговые и правовые последствия
Сделка продажи недвижимости близкому родственнику может быть облагаема налогами. В соответствии с законодательством РФ, такая продажа может рассматриваться как дарение и подпадать под соответствующие налоговые выплаты.
Важно учесть, что налоговые и правовые последствия могут различаться в зависимости от местоположения недвижимости, вида собственности, родственной связи и других факторов. Рекомендуется обратиться к юристу или налоговому консультанту для получения подробной информации и консультаций по данному вопросу.
В итоге, продажа недвижимости близкому родственнику возможно в рамках законодательства, с соблюдением требований по оформлению сделки. Важно учесть налоговые и правовые последствия данной сделки и проконсультироваться со специалистами в данной области для избежания непредвиденных проблем.
Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками
Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:
- родителей и детей,
- бабушек, дедушек и внуков,
- братьев или сестер.
Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:
- супруги,
- родители (в т.ч.усыновители),
- дети (в т.ч. усыновленные),
- братья и сестры (имеющих общих одного или обоих родителей),
- опекуны (попечитель) и подопечные.
Сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:
- с несовершеннолетним ребенком нельзя осуществлять сделки купли-продажи родителю, усыновителю, попечителю,опекуну, их супругам и близким родственникам — то есть нельзя у ребенка купить квартиру или продать от его имени своим родственникам, а также при продаже третьим лицам квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства;
- супруги не могут продать друг другу квартиру, которая была нажита в браке и является совместной собственностью — данный запрет не распространяется на имущество, которое было нажито у супругов до вступления в брак;
- сторонами сделки не могут выступать супруги, если квартира приобретается за материнский капитал — в таком случае выделяемые по материнскому капиталу средства принадлежат всем членам семьи, и по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Поэтому сделка между супругами в таком случае недопустима, так как один из родителей всегда будет выступать одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя.
К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:
- занижена стоимость квартиры с целью снижения налогооблагаемой базы,
- сделка оформлена для получения налоговых выплат — в реальности квартира не передавалась, все было оформлено только на бумаге (важно: согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ налоговые выплаты не предоставляются, если договор купли-продажи квартиры оформлен между взаимозависимыми родственниками),
- для ухода от налогов был оформлен договор дарения, хотя фактически состоялась купля-продажа квартиры.
При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству
Как продать квартиру родственникам
Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.
В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:
- не нужно тратить время на поиск покупателей,
- родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,
- покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,
- чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.
Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:
- Переговоры между сторонами об условиях сделки,
- Оформление договора купли-продажи квартиры,
- Подписание договора купли-продажи квартиры,
- Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.
- Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),
- Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.
Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.
Подробнее о таких сделках
Сделки между близкими родственниками осуществляются в целом по общим правилам. Однако в виду того, что такие сделки могут быть фиктивными, ФНС контролирует их проведение.
Есть у них и особенности, некоторые запрещены законодательно.
Контроль со стороны налоговой
ФНС контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется мнимой, т. е. будет совершена с отступлением от требований к процедуре купли продажи недвижимости, установленной законодательно.
Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.
Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.
Нужно ли обращаться к нотариусу?
Визит к нотариусу понадобится для оформления доверенности, если от лица продавца или покупателя выступает представитель. Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 185.1 ГК РФ).
Не обойтись без посещения нотариальной конторы и в других случаях:
- Продается доля в праве собственности. Сначала нужно получить отказы других владельцев или дождаться окончания срока предоставления преимущественного права выкупа им (ст. 250 ГК РФ), затем найти покупателя и заключить нотариальный ДКП.
- Продается недвижимость недееспособного или несовершеннолетнего. В первую очередь оформляется разрешение опеки, после – договор.
Обратите внимание! Нотариальное удостоверение ДКП доли в праве собственности не требуется, если она отчуждается в пользу владельца другой доли в этом же жилье.
Расходы
Удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нужно оформление самого документа, это оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая.
Нотариальное удостоверение договора, если это обязательно по закону, стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят максимально обезопасить себя.
Если удостоверять ДКП необязательно, но продавец и покупатель все равно хотят этого, придется заплатить согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» по тарифу в зависимости от стоимости жилья:
| Цена недвижимости по договору (руб.) | Размер тарифа (руб.) |
|---|---|
| До 10 000 000 | 3 000 + 0,2% от суммы |
| От 10 000 000 | 23 000 + 0,1 от суммы свыше 10 000 000 |
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками?
Для купли-продажи недвижимости между близкими родственниками нужно:
- Договориться об условиях сделки. Цена, порядок расчетов, сроки выселения из квартиры оговариваются до составления ДКП на бумаге.
- Оформить ДКП. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы его положения устраивали обе стороны сделки.
- Подписать ДКП. Это делается перед подачей документов на регистрацию.
- Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это сделать через МФЦ по предварительной записи.
- Получить итоговый пакет документов. Выдается ДКП с пометкой о регистрации и новая выписка из ЕГРН.
Важно! При купле-продаже между близкими родственниками по договоренности можно привлечь риэлтора или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.
В договоре купли-продажи факт и степень родства не указывается. Для сделки это значения не имеет.
Какая информация указывается в ДКП:
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
- Сведения о недвижимости: тип (дом, квартира, земельный участок), кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Реквизиты правоустанавливающего документа продавца, дата возникновения права собственности.
- Способы, сроки и порядок расчета.
- Обязанности и ответственность сторон.
- Порядок изменения и расторжения договора.
- Подписи участников сделки, дата составления ДКП.
Образец договора
Документы
Продавец до заключения договора должен подготовить паспорт, техпаспорт на квартиру, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, дарственную и пр. При выходе на сделку ему нужно заказать справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги. Эти документы с ограниченным сроком действия, оформлять их заблаговременно нет смысла.
Покупателю нужен только паспорт.
Госпошлина
За переоформление права собственности покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. сразу при подаче документов.
Сроки регистрации
На регистрацию перехода права собственности уходит три рабочих дня, если ДКП удостоверялся в нотариальной конторе. Нотариус сам передает документы в Росреестр, услуга бесплатно. Но госпошлину платить придется.
Если документы поданы через МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.
Как регистрировать ДКП
Чтобы зарегистрировать смену собственника в Росреестре, необходимо:
- заполнить бланк заявки о регистрации;
- приложить подписанный договор в двух экземплярах (подписи сторон нужны на каждой странице);
- предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя.
Также могут понадобиться и дополнительные бумаги, приложенные к перечисленным документам, например:
Если продается доля в квартире, нужно предоставить доказательства, что вы уведомляли всех остальных владельцев долей о предстоящей сделке.
Если в сделке участвует несовершеннолетний собственник, потребуется согласие органов опеки.
Если продавец владел квартирой совместно с женой или другими членами семьи, нужно нотариально заверенное согласие каждого из совладельцев на совершение сделки.
Также нужно оплатить государственную пошлину. Ее размер составляет 2000 рублей, если это сделка с недвижимостью между двумя гражданами, в том числе близкими родственниками. При регистрации продажи доли размер госпошлины составит 100 руб
Как долго длится регистрация
Регистрация покупки квартиры у близких родственников продлится три дня, а может затянуться.
Термин «Налог на доходы физических лиц» подразумевает, что платит тот, кто получил доход — продавец. От оплаты НДФЛ освобождаются те, кто владел квартирой больше пяти лет или больше трех, если стал владельцем после дарения квартиры или приватизации.
НДФЛ при продаже квартиры несколькими собственниками
У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу?
Продается совместная собственность
В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости и вычет в размере 1 млн рублей применяется ко всему объекту.
Фото: Как уменьшить налог при продаже квартиры
Продается долевая собственность
Размер налогового вычета зависит от того, как продается имущество родственнику — по одному договору купли-продажи или по разным. Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей. Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.
Пример Петров с братом за 2 млн рублей продают родственникам унаследованную квартиру. Если они продадут ее как единый объект, то применят вычет в 1 млн, распределенный пополам. С остатка в 1 млн им придется уплатить налог. Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и налог братьям платить не придется.
Фото: Документы при продаже квартиры родственнику
Какие понадобятся документы
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Передать документы можно лично, по почте или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС России или через сервис «Налогия».
Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества
Отмена сделки кредиторами
Сделка по продаже или дарению недвижимости, которая заключена между родственниками, вызывает большие подозрения в ее законности, если в результате у гражданина не остается ценного имущества, которое могли бы у него взыскать за долги.
Например, женщина в течение четырех месяцев подарила своей матери земельный участок, дом, квартиру и несколько нежилых помещений — а через некоторое время ее признали банкротом.
Разумеется, финансовый управляющий обратил внимание на столь щедрое дарение в пользу близкого родственника и оспорил сделки в суде.
Договоры дарения признали недействительными — и в т. ч. дарение единственного жилья должника, т. к. суд усмотрел здесь с его стороны злоупотребление правом в ущерб интересам кредиторов (ВС, определение по делу № А67-1997/2019)
Лишение наследства из-за ренты с родственником
Договор ренты, заключенный между членами одной семьи, могут признать недействительным. Весьма популярным среди населения является такая разновидность договора ренты, как договор о пожизненном содержании с иждивением.
Как следует из его названия, он предполагает предоставление человеку ухода и материального содержания в течение всей его жизни взамен на жилье (к ухаживающему переходит право собственности на недвижимость со дня заключения такого договора).
Но если такой договор заключается между членами семьи, которые и так обязаны содержать и заботиться друг о друге (в частности, между супругами, детьми и родителями), то смысл такой сделки теряется. Поэтому суды в большинстве случаев признают договоры пожизненного содержания с иждивением между членами семьи недействительными.
А поскольку чаще всего такие сделки имеют цель не допустить раздела недвижимости между наследниками, то отмена договора сведет все эти старания на нет.
Более того, есть примеры, когда заключение договора пожизненного договора с иждивением между мужем и женой привело к тому, что жену лишили наследства мужа. Сделку признали недействительной.
А поскольку было доказано, что она еще и не исполнялась фактически (т. е. супруга специально уговорила наследодателя на этот договор, чтобы лишить квартиры его дочь, в пользу которой было завещание), суд признал супругу недостойной наследницей и отстранил ее от наследования (Волгодонский р-й суд Ростовской обл., дело № 2-198/2019).
